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Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Neue Heizkostenverordnung – Rolle des Verwalters

Am 01.12.2021 ist die Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnungen vom 24.11.2021 in Kraft getreten (BGBl I Nr. 80/2021, S. 4964 ff). Sie schafft

  • neue inhaltliche Pflichten bei den jährlichen Heizkostenabrechnungen,
  • eine zusätzliche Pflicht zur monatlichen Information über den Heizungsverbrauch, und
  • die zeitlich gestaffelte Pflicht zur Ausrüstung mit interoperablen fernablesbaren Wärmemengenzählern und Warmwasserzählern.

Selbstverständlich sind all diese neuen Pflichten auch innerhalb von Wohnungseigentumsanlagen zu beachten und umzusetzen (§ 3 HeizkostenV). Als Vollzugsorgan und Geschäftsführer der Eigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG) ist der WEG-Verwalter im Kreis seiner Aufgabenwahrnehmung dazu berufen, diese rechtliche Vorgaben umzusetzen. Das bedeutet konkret:

  • Er hat die Eigentümergemeinschaft über die neue Rechtsentwicklung zu informieren.
  • Er hat zur Umsetzung die notwendigen Vorbereitungen zu treffen, insbesondere Beschlussanträge zu formulieren, sie auf die Tagesordnung zur kommenden Eigentümerversammlung zu nehmen, und
  • darüber Beschluss fassen zu lassen.
  • Gefasste Beschlüsse hat er unverzüglich - also ohne schuldhaftes Zögern - umzusetzen.

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Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein entsprechender Beschluss auch anzustreben, obgleich der Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse auch von sich aus ohne Beschluss zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderliche Maßnahmen ergreifen kann (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; so: Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18791 vom 27. 4. 2020, S. 75). Wie gesagt ist die Pflicht zur Einführung der neuen fernablesbaren Technik zeitlich gestaffelt und damit an Fristen gebunden. Sie ist auch durch neu eingeführte Kürzungsrechte sanktioniert (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Ebenso greift ein neues Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV), wenn die Pflicht zur Mitteilung von Verbraucherinformationen unbeachtet bleibt. Diese Nachteile gilt es abzuwenden. Andererseits greift die Pflicht zur Nachrüstung nicht sofort; eine zwischenzeitliche Eigentümerversammlung bis dahin ist deshalb möglich, eine „rasche Entscheidung“ (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18791, S. 75) nicht geboten.

Weiter ist § 27 Abs. 2 WEG zu bedenken, wonach die Eigentümergemeinschaft den gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters durch Beschluss beschränken oder auch erweitern kann.

Und vor allem: Bei der Ausrüstung eines vorhandenen Heizsystems mit neuen Verbrauchserfassungsgeräten handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die einer Beschlussgrundlage bedarf (§ 20 Abs. 1 WEG). Da eine entsprechende zeitlich gestaffelte gesetzliche Ausrüstungs-, Nachrüstungs- und aktuell bereits eingreifende Informationspflicht besteht, stellt sich das Vorhaben gleichzeitig als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb ihrer Beschlusskompetenz (§ 18 Abs. 1 WEG) ebenso zu beschließen hat (§ 19 Abs. 1 WEG). Notwendig ist jeweils eine einfache Beschlussmehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG), soweit eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hierzu nichts Abweichendes vorgibt (beachte auch § 47 WEG zur Auslegung von Altvereinbarungen).

Flankierend dazu kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung unter Beachtung der dazu bestehenden gesetzlichen Regelungen verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Fasst die Eigentümerversammlung den notwendigen Beschluss, gehört zu dessen Umsetzung

  • die Beauftragung des Einbaus fernablesbarer und interoperabler Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler zumindest unter Beachtung der zeitlichen Staffelung (vgl. § 5 Abs. 2-5 HeizkostenV),
  • der entsprechende Hinweis an das bisher beschäftigte Abrechnungsunternehmen, oder
  • die Beauftragung eines anderen Abrechnungsunternehmens, zu der sich der Verwalter vorbeugend innerhalb des Beschlusses zur Umsetzung der neuen Heizkostenverordnung ermächtigen lassen sollte, für den Fall, dass das bisherige Abrechnungsunternehmen den neuen Formen und inhaltlichen Pflichten einer Verbraucherinformation und einer Abrechnung über die Heizkosten nicht genügen kann; in der Praxis sehr wahrscheinlich ist, dass zunächst die Abrechnungssoftware entsprechend umgestellt werden muss,
  • die zumindest einmalige Kontrolle eingehaltener neuer inhaltlicher Informationspflichten bei Heizkostenabrechnungen und unterjähriger Verbrauchsinformationen an die Wohnungsnutzer evtl. gemeinsam mit dem Beirat (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Fasst die Eigentümergemeinschaft entgegen ihrer gesetzlichen Verpflichtung den Beschluss, die Vorgaben der neuen Heizkostenverordnung nicht umzusetzen, sind dem Verwalter die Hände gebunden. In diesem Falle ist dieser Negativbeschluss anfechtbar, was der Entscheidung des einzelnen Eigentümers als Mitglied der Gemeinschaft vorbehalten bleiben muss. Gleichzeitig kann er sein Individualrecht auf ordnungsmäßige Verwaltung reklamieren und neben der Anfechtungsklage auch eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft führen.

Kommt ein Beschluss weder als Zustimmungsbeschluss noch als Negativbeschluss zustande, sollte der Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat zur Wahrnehmung seiner Aufgabenkreise aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG handeln.