Heizkosten

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Abrechnung nach Verbrauch oder „geschätzt“?

Viele leidgeprüfte Vermieter wissen davon ein Lied zu singen: Ist man aus technischen Gründen nicht in der Lage, Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen, wird das vom Mieter moniert. Rechnet man nach Verbrauch ab, wird die technische Funktionsfähigkeit, bzw. auch die Eichung der Verbrauchserfassungsgeräte angezweifelt.

Die Folge jeweils: Die Rechnung wird um 15 % gekürzt. Wie man‘s macht, so macht man‘s falsch - oder?

Durchaus nicht. Nach der Heizkostenverordnung ist zwar grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen, doch kann das ja nur dann bewerkstelligt werden, wenn die Erfassungsgeräte/Messgeräte auch einwandfrei funktionieren und ordnungsgemäß abgelesen werden können. Das geht nicht im Falle eines Geräteausfalls oder aus anderen Gründen, die aus Sicht des Vermieters eine ordnungsgemäße Erfassung des Heizwärmeverbrauchs, bzw. des verbrauchten Warmwassers zwingend verhindern. So sagt es § 9a HeizKV und ordnet in den genannten Fällen das „Ersatzverfahren“, auch Schätzverfahren genannt, an. Der Verbrauch wird dann nicht erfasst, sondern durch Schätzung ermittelt. Er bildet dann die Abrechnungsgrundlage.

Dieses Ersatzverfahren greift in folgenden Fällen:

• Geräteausfall,
  
• andere zwingende Gründe, die eine Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich machen (z. B. technisches Versagen aufgrund einer nicht gewechselten Batterie oder einer nicht gewechselten Meßampulle, zerstörte Meßampulle),
  
• Stillstand des Zählers,
  
• Funktionsuntüchtigkeit wegen eines Fremdkörpers im Zählerinneren zum Beispiel durch Ablagerungen in der Leitung, Schwebeteilchen oder durch Schmutz,
  
• vom Wohnungsnutzer verweigerter Zutritt des Ablesedienstes,
  
• nicht durchführbare Ablesung, wenn ein Ablesetermin trotz Bemühungen mit dem Mieter nicht zustande kommt,
  
• vertauschte Zuordnung der Erfassungswerte bzw. der Erfassungsgeräte nach erfolgter Ablesung und/oder abhandengekommene Ableseunterlagen.
  

Wichtig dabei ist nun folgendes: Kann ein Ersatzverfahren zulässig durchgeführt werden, so können die angesetzten Heizkosten nicht um 15 % gekürzt werden. Liegen die Voraussetzungen für ein Erfassungsverfahren dagegen nicht vor, kann der Mieter die erhaltene Heizkostenabrechnung tatsächlich kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).