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Heizkosten

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Anspruch auf gesetzlichen Heizkostenverteilungsschlüssel

Vorbehaltlich einer vereinbarten Betriebskostenpauschale müssen verursachte Betriebskosten jährlich abgerechnet werden, wenn der Mietvertrag die Betriebskostenumlage so vorsieht. Das gilt auch für verursachte Heizkosten. Grundlage der Abrechnung ist die Heizkostenverordnung. Danach sind Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn in einem Haus mehr als 2 Wohnungen von einer zentralen Heizungsanlage beheizt werden. Der Vermieter kann den Maßstab auswählen; zwischen 50 und 70 % der insgesamt angefallenen Heizkosten müssen anhand der ermittelten Wohnungsverbräuche den abzurechnenden Wohnungen zugeordnet werden. Die restlichen 30 bis 50 % der Kosten müssen verbrauchsunabhängig, zum Beispiel nach der konkreten Wohnfläche, angesetzt werden. Sein Wahlrecht kann der Vermieter einmal ausüben. Er ist dann in der Regel daran gebunden. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann der Mieter die Heizkosten pauschal um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).

Für Gebäude, die nicht dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 entsprechen, die mit einer Öl- oder Gasheizung ausgestattet sind und in denen es freiliegende Wärmeleitungen gibt, die (nur) überwiegend gedämmt sind, gibt es hiervon Ausnahmen: Hier muss zwingend verbrauchsbezogen mindestens in Höhe von 70 % der insgesamt angefallenen Kosten abgerechnet werden, um bei Vorliegen der schlechteren energetischen Eigenschaften älterer Häuser eine größere Abrechnungsgerechtigkeit zu erzielen. Der Vermieter hat also dann kein Wahlrecht und ist fest an die genannten Parameter gebunden (§ 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 HeizkostenV).

Fallbeispiel

Gibt diese gesetzliche Vorgabe dem Mieter einen entsprechenden Abrechnungsanspruch?

V, Vermieter einer Wohnung in einem älteren Haus mit Baujahr vor 1994, ausgestattet mit einer Ölheizung und überwiegend freiliegenden Wärmeversorgungsleitungen, rechnet die beim Betrieb dieser zentralen Heizungsanlage angefallenen Heizkosten zu 50 % verbrauchsabhängig und zu 50 % verbrauchsunabhängig ab. Mieter M sieht darin eine Benachteiligung wegen der zu hoch angesetzten verbrauchsunabhängigen Kosten und pocht auf die Einhaltung der Vorgaben der Heizkostenverordnung. V stellt sich stur. M klagt und verlangt eine zukünftige Abrechnung zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch.

Der BGH (Urteil vom 16.1.2019 - VIII ZR 113/17) gibt den Klageanspruch aus §§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV statt. Die für den Vermieter zwingende Bestimmung gebe dem Mieter einen entsprechenden Abrechnungsanspruch. Auf das 50-prozentige Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkosten V) sei er nicht verwiesen. Denn die Vorschrift sei auf den zu entscheidenden Fall nicht anwendbar; das Klagebegehren richte sich nicht auf die Kürzungen erteilter Abrechnungen, sondern darauf, in zukünftigen Abrechnungen die gesetzlichen Vorgaben zu beherzigen. Das Kürzungsrecht beziehe sich lediglich auf vergangene falsche Abrechnungen. Von Mietern könne aber nicht verlangt werden, dass sie auch für die Zukunft weitere fehlerhafte Abrechnungen abwarten müssen, um dann nachträglich zu kürzen. Vielmehr haben sie schon aus Gründen der Energieeinsparung einen Anspruch auf Beachtung des gesetzlich vorgeschriebenen Verteilungsschlüssels.

Genauso verhält es sich bei der vermieteten Eigentumswohnung, aber auch bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung, für die die Heizkostenverordnung ebenso zu beachten ist (§§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 2 Heizkostenverordnung) Ein Verteilungsschlüssel, der nicht die gesetzlichen Vorgaben berücksichtige, entspreche nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (ausdrücklich BGH, aaO, Rn. 18 der Entscheidungsgründe; BGH, Urteil vom 16.7.2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15 der Entscheidungsgründe).