Eigenbedarf

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Härteeinwand – nur mit Gutachten über die Kündigungsfolgen?

Mieter M beruftsich zur Abwehr der erklärten Kündigung wegen Eigenbedarfs zusätzlich auf Härtegründe, die ihm einen Auszug unzumutbar machen und ein Festhalten am Mietverhältnis geboten erscheinen lassen (§§ 574 BGB ff). Im Einzelnen führte er eine bestehende Erkrankung an und legte dazu ärztliche Atteste vor. Das LG als Vorinstanz stützte sich auf das Attest und nahm ohne weiteres den geltend gemachten Härtegrund an -verwarf also im Ergebnis die Räumungsklage(BGH, Urteil vom 28.4.2021 -VIII ZR 6/19).

Dem BGH reichte allein das vorgelegte Attest nicht aus. Er forderte ein Sachverständigengutachten zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Mieter behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung. Allein die attestierte Erkrankung und auch ein fortgeschrittenes Alter reichten dem BGH nicht für die Annahme eines Härtegrundes (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zwar sei das Alter des Mieters und dessen Verwurzelung in der Wohnung Umgebung nach mehr als 30 Jahren Mietdauer zu berücksichtigen, doch lasse allein dies nicht auf seine Räumungsunfähigkeit schließen. Lege der Mieter einfach ärztliches Attest vor, mit dem er seinen Vortrag unterlegt, genüge dies zur Wahrung seiner Darlegungslast. Bestreite der Vermieter aber die Erkrankung, sei ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der skizzierten Auswirkungen eines Wohnungsverlustes im Vergleich zur Krankheitsentwicklung und Lebensentwicklung bei Erhalt der Wohnung unumgänglich. Denn nur dann erhalte das Gericht Klarheit über die Konsequenzen des verlangten Umzugs.