Grundstückskauf

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Wann muss über ein Nachbarverhalten aufgeklärt werden?

Ein abträgliches oder sogar schikanöses Nachbarverhalten kann im Falle eines Grundstücksverkaufs durchaus Bedeutung erlangen; und zwar dann, wenn das Verhalten des Nachbarn den Nutzungswert des verkauften Grundstücks erheblich beeinträchtigt, sich dies auf den Kaufentschluss des Erwerbers auswirken muss, und der Verkäufer dies erkennen kann. Die Gerichte sprechen in diesem Zusammenhang auch von „schikanösen Nachbarverhalten“.

Aber: Nicht jedes abträgliche oder despektierliche Verhalten der Nachbarn muss in den Kaufverhandlungen „gebeichtet“ werden. Nicht anzeigepflichtig ist zum Beispiel ein regelmäßig tagsüber zwischen 11:00 und 16:00 Uhr vom Nachbarn verursachter und als zu laut empfundener „Musiklärm“. Auch das wiederholte Abschneiden von Zweigen und Ästen, die über die Grenze zum Nachbarn ragen, und die dann nach nachbarlichem „Schereneinsatz“ auf dem Kaufgrundstück deponiert werden, muss nicht erwähnt werden. Das gilt schließlich auch für Strafanzeigen nach wechselseitigen körperlichen Auseinandersetzungen zwischen dem Grundstücksverkäufer und seinem Nachbarn, wenn das Ermittlungsverfahren noch läuft und die Staatsanwaltschaft beabsichtigt, die Ermittlungsakte im Wege eines „Täter- Opfer- Ausgleichs“ zu schließen.

Gibt es aber in den genannten Fällen keine Aufklärungspflicht beim Grundstücksverkauf über das nachbarliche Verhältnis, so kann diese Pflicht denknotwendig auch nicht verletzt werden; vom Erwerber deshalb erhobene Schadensersatzansprüche wegen Verschulden bei Vertragsschluss finden dann keine Grundlage (OLG Koblenz, Beschluss vom 8.2.2021 - 12 O 695/17, ZAP EN-Nr. 188/2021).