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Gewerbemiete

Lockdownmaßnahmen sind kein Sachmangel

Im Rahmen der Corona-Pandemie verhängte Maßnahmen wie die Schließung von Verkaufsstellen stellen keinen Sachmangel dar, der eine Mietminderung im Rahmen des Mietverhältnisses rechtfertigt. Dies entschied das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 19. November 2020, 11 O215/20.

Im konkreten Fall vermietet der Kläger an die Beklagte eine zu Verkaufszwecken genutzte Gewerbeeinheit. Aufgrund von behördlichen Maßnahmen im Rahmen des ersten Corona-Lockdowns musste die Beklagte für einen längeren Zeitraum schließen. Nach schriftlicher Ankündigung behielt sie aus diesem Grund einen Teil der Miete ein, welche der Kläger nun klageweise zurückverlangt. Dies bejahte das Landgericht Stuttgart und gab dem Kläger recht. Es läge weder ein Sachmangel noch ein Fall der Vertragsanpassung aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage vor, sodass der Mieter nach Auffassung des Gerichts die volle Miete zu zahlen habe.

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Schließungsanordnung ist kein Sachmangel

Insbesondere sei die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglichen Gebrauch durch die behördliche Anordnung nicht aufgehoben worden. Dies sei jedoch notwendig, um einen mietmindernden Sachmangel zu bejahen. Ein solcher Mangel sei erst dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweiche.

Zwar können hier grundsätzlich auch behördliche Anordnungen ursächlich sein. Allerdings muss die Beschränkung der Mietsache ihren Ursprung gerade in deren Beschaffenheit und der Beziehung zur Umwelt und nicht in den persönlichen Umständen des Mieters haben. Behördliche Eingriffe können nach Auffassung des Gerichts nur dann einen Mangel darstellen, wenn sie unmittelbar mit der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts im Zusammenhang stehen. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Die Maßnahmen knüpften einzig daran an, dass Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt würden.

Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die Gewerbeeinheit nach dem Mietvertrag zur Nutzung als Einzelhandelsstätte für den Verkauf und die Lagerung von Textilien vermietet wurde. Die Mietsache sei dazu weiterhin genauso geeignet wie vor dem Lockdown. Untersagt sei lediglich die Benutzung, aber das liege im Risikobereich des Mieters.

Existenzbedrohung fraglich

Laut dem Landgericht habe der Beklagte auch keinen Anspruch auf Vertragsanpssung nach § 313 BGB aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage. Es begründet seine Entscheidung damit, dass das unveränderte Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar sei und nicht ausreichend dargelegt wurde, dass die Folgen existenzbedrohend seien.

Gesetzesanpassung unnötig

Die Bewertung des Gerichts erfolgte, bevor die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB gesetzlich angepasst und klargestellt wurde, dass behördliche Maßnahmen eine Störung im Sinne des Paragrafen darstellen können. Aber auch nach der neuen Rechtslage hätte sich die Bewertung des Gerichts nicht geändert. Denn die Zweifel an den existenziellen Folgen hätten auch nach neuer Rechtslage bestanden und einen Anspruch auf Anpassung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

Dieses Urteil zeigt wieder einmal, dass diese Gesetzesänderung nicht notwendig war. Das Gesetz hat schon zuvor zur Lösung des Problems beigetragen.