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Gemeinschaftseigentum

Sanierungspflicht auch bei hohen Kosten

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich nicht von ihrer Pflicht zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums befreien, indem sie dieses so lange verfallen lässt, bis die Kosten für die Sanierung extrem hoch sind. Dieser Grundsatz folgt aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 15. Oktober 2021 (V ZR 225/20).

In dem konkreten Fall ging es um ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Parkhaus. Dieses war nach 40 Jahren stark sanierungsbedürftig. Ein Teil der Parkebenen gehört einer Eigentümerin, die diese an ein benachbartes Hotel vermietet hat. Die übrigen Parkdecks wurden schon seit Jahren nicht mehr genutzt. Als das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung des Brandschutzes verlangte, beschlossen die Eigentümer mehrheitlich ein Nutzungsverbot für das gesamte Parkhaus. Eine Sanierung wurde nicht beschlossen. Der Eigentümerin wurde aber gestattet, die brandschutztechnischen Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen. Die Klägerin ging nun gegen das beschlossene Nutzungsverbot vor.

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Nutzungsverbot nur vorübergehend zulässig

Die BGH-Richter entschieden nun, dass die Eigentümer zwar grundsätzlich ein auf das Gemeinschaftseigentum bezogenes Nutzungsverbot zur Gefahrenabwehr beschließen können. Sie sind aber verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, die eine ordnungsgemäße Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigt oder gar ausschließt. Dieser Verpflichtung können sie sich nicht durch die Verhängung eines mehrheitlich beschlossenen dauerhaften Nutzungsverbots entziehen.

Wegfall der Sanierungspflicht nur Ausnahme

Ein solches dauerhaftes Nutzungsverbot wäre nur dann zulässig, wenn eine Sanierungspflicht nach § 22 WEG entfällt. Diese Vorschrift greift aber nur, wenn die Nutzbarkeit durch ein punktuelles Ereignis (wie ein Brand, eine Explosion oder eine Überschwemmung) beeinträchtigt oder aufgehoben wird. Sie gilt aber nicht für Fälle, in denen eine Sanierung hohe Kosten verursacht. Hier fehlt es schon an der Möglichkeit, einen Vorher-Nachher-Vergleich des Wertes zu ziehen, da bei einem Sanierungsstau kein konkreter Zeitpunkt für die Vorher-Betrachtung existiere.

Sanierungspflicht bleibt

Da der Zustand des Parkhauses nicht auf ein punktuelles Ereignis, sondern auf einen Sanierungsstau zurückzuführen war, war das dauerhafte Nutzungsverbot unwirksam und die Gemeinschaft weiterhin verpflichtet, die Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen.

Tipp

Zwar ging es in dem konkreten Fall um die eher untypische Konstellation eines Parkhauses. Die Grundsätze lassen sich aber auf alle Wohnungseigentümergemeinschaften übertragen: Kein Wohnungseigentümer muss es hinnehmen, dass die übrigen Eigentümer notwendige Sanierungen unterlassen. Sein Sanierungsanspruch geht auch nicht dann unter, wenn die Sanierungskosten immer höher werden.