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Nachbarrecht: „Wilder Luzifer“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


„Schmerzensgeld“ wegen der nervenden Nachbarschaft?

Was macht man als Grundstückskäufer, wenn man sich auf die neue Immobilie, auf das neue Eigenheim, so sehr gefreut hat, dafür hart gearbeitet und danach auch lange gesucht hat, nun aber feststellt, dass man den „bösen Nachbarn“ gleich mit gekauft hat? So mal eben vom Kaufvertrag zurücktreten - das ist nicht so einfach und mit vielen rechtlichen Hürden und Fallstricken garniert. Dann aber wenigstens den Kaufpreis mindern, um ein wenig „Schmerzensgeld“ wegen der nervenden Nachbarschaft rauszuschlagen? Das ist allerdings ein durchaus häufig auch so praktizierter Ansatz, wie uns die Rechtsprechung lehrt.

Dazu der folgende Fall:

Erwerber E erwirbt ein Baugrundstück, um darauf ein Einfamilienhaus zu errichten. Der Sohn S des Verkäufers V ist direkter Nachbar und bleibt auch dort wohnen. Was Verkäufer V dem Erwerber E verschwiegen hat: Sein Sohn S ist in der Vergangenheit immer wieder auffällig geworden durch Beleidigungen, Bedrohungen und durch alkoholbedingte Angriffe auf Dritte und Polizeibeamte. Eine weitere Nachbarin nimmt ihn zivilrechtlich auf Unterlassung von Nachstellungen gerichtlich in Anspruch. Als Erwerber E sein Haus fertiggestellt hat und mit seiner Familie einzieht, macht ihn S als neues Opfer aus. Auch hier kommt es zu Gewaltandrohungen, zu Sachbeschädigungen und zu strafrechtlichen Verurteilungen. Schließlich verkauft E entnervt, zieht aus und verlangt Schadensersatz von V. Er klagt gegen V und S auf Ersatz der umzugsbedingten Kosten; V habe es unter Verletzung seiner Aufklärungspflicht als Verkäufer des Grundstücks versäumt, über das Verhalten des direkten Nachbarn - seines Sohnes S - zu informieren. Dessen Verhalten führe auch zu einem Sachmangel des Grundstücks mit entsprechender Wertminderung. Die Sache wird vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe ausgetragen, das mit Urteil vom 5.11.2021 (10 U 6/20, IMR 2022, 82) die Klage abweist.

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Die Gründe:

Ein Schadensersatzanspruch ergebe sich nicht aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 238, 241 StGB. Allein das schikanöse Verhalten eines Nachbarn könne nicht zur Annahme eines Grundstücksmangels führen. Auch eine vorvertragliche Aufklärungspflicht des Verkäufers, die er verletzt haben könnte, sei nur anzunehmen, wenn Beeinträchtigungen erheblichen Ausmaßes durch die Nachbarn zu erwarten seien, sonst nicht. Notwendig sei, dass der Nutzungswert des Kaufgrundstücks erheblich beeinträchtigt werde (zur Aufklärungspflicht über abträgliches oder schikanöses Nachbarverhalten bei Verkauf des Grundstücks auch: OLG Koblenz, Beschluss vom 8.2.2021 - 12 O 695/17, ZAP EN-Nr. 188/2021). Dies müsse der Kläger und Erwerber vortragen und beweisen. Dies sei hier nicht gelungen, denn: Vorkommnisse ohne Grundstücksbezug könnten keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über nachbarliches Verhalten begründen. An einem Grundstücksbezug fehle es zum Beispiel bei Verhaltensweisen innerfamiliär gegenüber dem Verkäufer oder gegenüber Dritten außerhalb des Nachbarschaftszusammenhangs.

Nachzutragen ist:

Gegenüber dem feindseligen Nachbarn wurde die Klage dagegen zugesprochen. Denn der Nachbar - Sohn S - habe durch seine fortgesetzten Übergriffe mit der Folge erheblicher Lebensbeeinträchtigungen für E und für seine Familie letztlich den Hausverkauf und den Wohnungswechsel der Kläger erzwungen. Deshalb sei er zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet.

Und zum guten Schluss:

Der Bundesgerichtshof sieht die Sache wesentlich enger und kommt sehr viel schneller zu einer Aufklärungspflicht des Hausverkäufers.

Sein Votum:

Wer sein Haus verkauft, muss seinem Käufer auch ungefragt Dinge mitteilen, die nach eigener Erkenntnis für die Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sein können. Dazu gehört insbesondere schikanöses Nachbarverhalten, zum Beispiel in Form eines mehrjährigen absichtlichen Störens der Nachtruhe. Beherzigt der Verkäufer dies nicht, so haftet er bereits bei fahrlässigem Unterlassen auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (BGH, Urteil vom 22.2.1991 - V ZR 299/89, NJW 1991, S. 1673).

Broschürentipp:

Abwehr nachbarlicher Störungen
Die Broschüre thematisiert außer der Beeinträchtigung durch Nachbars Bäume und Pflanzen nahezu alle Formen nachbarlicher Störungen.
PREIS: 14,95 EUR