Digitale Signatur mit SCHUFA-Identitätsprüfung für Wohnraummietverträge

» Weitere Informationen
Menü
Unsere Produkte

Wohnungseigentum: „Rote Karte!“

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Entziehung des Wohnungseigentums

Wohnungseigentümergemeinschaften bergen bekanntlich viel Zündstoff für Konflikte, die Rechtspraxis weiß ein Lied davon zu singen. Eskalieren die Verhältnisse und wird das Verhalten eines Mitgliedes der Eigentümergemeinschaft für die anderen Mitglieder schlichtweg unzumutbar, so steht als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums, auch „Abmeierung“ genannt, zur Verfügung. Grundlage dafür ist § 17 WEG (vor der WEG-Reform 2020 § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG a. F.). Abs. 1 der Vorschrift bindet an eine wiederholte so schwere Verletzung der Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber einem anderen Eigentümer oder aber gegenüber der Gemeinschaft an, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist. Dann kann die Gemeinschaft die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Diese Möglichkeiten und Rechte können weder beschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 17 Abs. 3 WEG).

Abs. 2 der Vorschrift benennt ohne Anspruch auf Vollständigkeit Regelbeispiele eines Entziehungsgrundes - der einzelne Wohnungseigentümer muss dann trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstoßen haben. Dies ist Frage des Einzelfalls, so zum Beispiel bei:

  • Verzug eines einzelnen Eigentümers mit der Erfüllung seiner Pflicht zur Lasten- und Kostentragung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4.10.2021 - 2-13 S 9/21 - hier 12.500 € aus Hausgeld, Abrechnungsspitzen der Jahresabrechnung, nicht gezahlten Sonderumlagen nach mehreren bereits erfolgreichen Zahlungsklagen, ohne dass das Zahlungsverhalten des fraglichen Eigentümers sich änderte); vgl. auch § 10 Abs. 2 Nr. 2 ZVG).
  • Duldung bordellartiger Zustände in einer vermieteten Eigentumswohnung,
  • dauernden Beleidigungen anderer Wohnungseigentümer oder des Verwalters,
  • wiederholten Sachbeschädigungen, sonstigen Straftaten wie zum Beispiel Einbruchsdelikte innerhalb des Hauses,
  • Dreck, Vermüllung, Beschmutzungen,
  • Gestank,
  • Alkoholexzessen, nach außen wahrnehmbar und daraufhin folgenden häufigen Polizeieinsätzen,
  • Streitigkeiten, Randalieren und Gewalttätigkeiten gegenüber anderen Wohnungseigentümern, Hausbewohnern oder der Verwaltung (AG Reinbek, Urt. v. 24.2.1993 - 5 C 87/91, DWE 1993, S. 127; LG Passau, Urt. v. 12.4.1984 - 1 S 151/83, Rechtspfleger 1984, S. 412 f.),
  • dauernden und grundlosen Widersprüchen gegen Maßnahmen der Verwaltung,
  • Verstößen gegen § 14 Abs. 1 und 2 WEG, insbesondere Missachtung gesetzlicher Regeln, Vereinbarungen und Beschlüsse der Gemeinschaft, Beeinträchtigung des Sondereigentums anderer Eigentümer über das übliche Maß hinaus.

Neu: Sichere digitale Signierung als Zusatzprodukt!

Optimal für Ihre gespeicherten Wohnraum-Mietverträge! Sparen Sie ab sofort Verwaltungsaufwand, Papier und Kosten mit der fortgeschrittenen elektronischen Signatur mit SCHUFA-Identitätsprüfung.


Kunde werden   Kunden-Login

Das Verhalten seiner Hausstandsangehörigen (AG Hamburg, Urteil vom 17.8.2021 - 9 C 42/21, IMR 2022, 121) und seines Mieters (AG Pinneberg, Urteil vom 14.9.2021 - 60 C 30/20, EMR 2022,120) ist dem Wohnungseigentümer wie eigenes Verhalten zuzurechnen. Der Störer muss grundsätzlich schuldhaft handeln. Dennoch ist anerkannt, dass nicht schuldhaft handelnde oder nur eingeschränkt schuldfähige Personen durch ihr Verhalten den Ausschluss aus der Gemeinschaft gebieten und rechtfertigen können. Dies gilt für volljährige Wohnungseigentümer, die wegen schwerer geistiger Gebrechen nach § 104 Nr. 2 BGB schuldunfähig sind genauso wie für partiell geschäftsunfähige volljährige oder minderjährige Wohnungseigentümer.

Obgleich der Text des § 17 Abs. 2 WEG eine wiederholte gröbliche Pflichtverletzung fordert, kann eine einmalige Pflichtverletzung als Grundlage eines Entziehungsbeschlusses ausreichend sein, wenn weitere schwere Verletzungen zu befürchten sind. Ist eine Wiederholungsgefahr nicht anzunehmen, so kann eine Verpflichtung zur Veräußerung dennoch in Frage kommen, wenn die einmalige Verletzung derart schwer wiegt, dass dem anderen Wohnungseigentümer das weitere gemeinsame Bewohnen einer Wohnungseigentumsanlage zusammen mit dem Störer nicht mehr zugemutet werden kann.

Liegen im Zeitpunkt der richterlichen Entscheidung die unzumutbaren Verhältnisse nicht mehr vor, so müssen besondere Gründe - insbesondere Wiederholungsgefahr – vorliegen, wenn allein auf Grund vergangener Verletzungen eine Verpflichtung zur Veräußerung erfolgen soll. Denn die Entziehung ist nicht Sanktion für vergangene Verletzungen, sondern will künftige Störungen verhindern (LG Augsburg, Urteil vom 25.08.2004 – 7 S 1401/04, ZMR 2005, S. 230; OLG Hamm, Beschluss vom 01.04. 2004 – 15 W 71/04, ZMR 2004, S. 701.).

Die im Regelfall notwendige vorherige Abmahnung (§ 17 Abs. 2 WEG) muss das Fehlverhalten konkret beschreiben und ein Entziehungsverlangen bei Missachtung der Abmahnung androhen. (AG Essen, Urteil vom 2.2.2022 - 196 C 97/21, IMR 2022, 18).

Dazu der Fall:

Wohnungseigentümer Q vermietet an seinen rauchenden und trinkenden Vater S. S greift einen anderen Wohnungseigentümer verbal an und bezichtigt ihn ungerechtfertigt des Diebstahls. Die Eigentümerversammlung beschließt Q abzumahnen und die Entziehung des Wohnungseigentums zu betreiben. Q ficht an - und hat Erfolg. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das beanstandete Verhalten nicht konkret bezeichnet sei. Zudem könne erst nach erfolgloser Abmahnung ein Entziehungsverlangen gestellt werden, solange die Abmahnung nicht unzumutbar sei oder keinerlei Aussicht auf Erfolg verspreche. Deshalb könne beides nicht parallel beschlossen werden. Obwohl das Gesetz von einer Abmahnung erfolgter und danach von einer weiter gezeigten wiederholten gröblichen Pflichtverletzung als Voraussetzung eines Entziehungsverlangens ausgeht, gibt es davon Ausnahmefälle. So ist die Abmahnung entbehrlich, wenn der Wohnungseigentümer als Beklagter eines Eigentumsentziehungsverfahrens sein angegriffenes Verhalten während des Rechtsstreits weiterhin fortsetzt. Denn der aktuelle Rechtsstreit verdeutlicht dem beklagten Wohnungseigentümer den Ernst der Lage. Hält er trotzdem an seinem gemeinschaftswidrigen Verhalten fest, zeigt er damit, dass er sich nicht ändern will. Gleichzeitig ist damit erwiesen, dass die Abmahnung in einem solchen Fall keine Aussicht auf Erfolg verspricht, so der BGH.in seinem Urteil vom 25.1.2018 (BGH, Urteil vom 25.1.2018 - V ZR 141/17, juris).

Liegen die Voraussetzungen vor, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 17 Abs. 1 WEG) mit einer Stimmenmehrheit von mehr als der Hälfte (§ 25 Abs. 1 WEG) der stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschließen, vom Störer die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen. Hierbei hat der Störer kein Stimmrecht (§ 25 Abs. 4 WEG). Im Unterschied zu dem alten Rechtszustand vor der WEG-Reform 2020 sieht das jetzige Recht einen förmlichen Entziehungsbeschluss der Gemeinschaft nicht mehr vor. Das ist auch nicht nötig, denn selbstverständlich entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 18 Abs. 1 und 2,19, 25 Abs. 1 WEG).

Der Störer kann diesen Beschluss im Verfahren nach § 43 WEG anfechten (KG, Beschl. v. 24.8.1967 - 1 W 1140/67, NJW 1967, S. 2268 f). Der Geschäftswert eines solchen Antrags beläuft sich in der Regel auf 20 % des Verkehrswertes der zu veräußernden Eigentumswohnung (BayObLG, Beschl. v. 16.8.1991 - 2 Z 106/91, DWE 1991, S. 164 = WE 1992, S. 180 = WM 1991, S. 633).

Auf der Grundlage des Beschlusses kann Entziehungsklage gem. § 17 Abs. 4 S. 1 WEG mit dem Ziel der Versteigerung der Eigentumswohnung nach §§ 1, 19 Abs. 3 ZVG erhoben werden, wenn der Wohnungseigentümer seine Wohnung nicht selbst veräußert. Satz 2 der Vorschrift stellt die in § 794 ZPO genannten Vollstreckungstitel dem Entziehungsurteil gleich.

Die Gemeinschaft kann hierzu den Verwalter ermächtigen und beauftragen, die Klage (über einen Rechtsanwalt) zu führen.

Ist die Entziehungsklage erfolgreich muss der unterlegene beklagte Eigentümer gehen - notfalls mit Zwangsräumung (§ 17 Abs. 4 WEG). Veräußert er dann an den bislang nicht störenden Ehepartner oder an eine andere Person, die ihn dann als Vermieter weiter in der Wohnung wohnen lässt, macht sich der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 14.9.2018 - V ZR 138/17, juris). Dabei stellt der reine Erwerb der Wohnung kein Problem dar, wohl aber ihre weitere Überlassung an den bisherigen Störer. Der Erwerber müsse den bisherigen störenden Bewohner „dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernen“.

Auseinandersetzungen unterhalb dieser Schwelle sind natürlich ebenfalls abwehrbar. Aber wie? Und wer ist zuständig?

Fall: Beleidigt, zugeschlagen - Gewaltschutzsache oder Wohnungseigentumssache?

Zwei Frauen, beide Wohnungseigentümerinnen, begegnen sich im Waschkeller und streiten um die Modalitäten seiner Benutzung. Es kommt zum „Show-down“: Die Eine lässt die Andere im Waschkeller stehen und schaltet das Raumlicht aus. Die Andere greift ihr daraufhin in den Schopf und zieht sie kräftig an den Haaren. Das tut weh, also fordert die „Gezogene“ Schmerzensgeld und Unterlassung weiterer körperlicher Attacken. Die Sache landet vor dem AG Idstein, das als "WEG-Gericht" über den Zahlungsantrag entscheidet. Den Unterlassungsantrag trennt es dagegen ab und verweist an das Familiengericht, dass für Gewaltschutzsachen zuständig ist (AG Idstein, Urteil vom 5.9.2016 (32 C 10/16, IMR 2017, S. 86).

Für den Antrag auf Zahlung eines Schmerzensgeldes sei die Zuständigkeit aus § 43 Nr. 1 WEG begründet. Denn die Parteien stehen sich als Wohnungseigentümerinnen derselben Liegenschaft im Streit um Ansprüche gegenüber, die sich aus ihrem Verhältnis zueinander ergeben. Dem Grunde nach bestehe der Schmerzensgeldanspruch aus §§ 823 Abs. 1, 253 Abs. 2 BGB. Soweit behauptet worden sei, das Ziehen an den Haaren sei durch Notwehr gerechtfertigt, sei kein Beweis dafür erbracht worden. Insbesondere habe nicht die Möglichkeit der Vernehmung einer Partei von Amts wegen als Beweismittel bestanden. Denn dies setze voraus, dass der Vortrag der einen Partei zumindest wahrscheinlicher sei als der Vortrag des Gegners (Ebenso: Zöller/Greger, Kommentar zur ZPO, 31. Auflage 2016, § 448 ZPO Rn. 4). Das treffe hier nicht zu, eine gesteigerte Wahrscheinlichkeit im Verhältnis von Kläger- und Beklagtenvortrag könne nicht ausgemacht werden. Da die „Gezogene“ durch das Ausschalten des Raumlichtes den Konflikt mit verursacht habe, musste sie sich eine Kürzung des beantragten Schmerzensgeldes gefallen lassen.

Die Abgrenzung in der gerichtlichen Zuständigkeit - Wohnungseigentumssache, Gewaltschutzsache mit Zuständigkeit des Familiengerichts, oder schließlich ordentliche Zivilgerichtsbarkeit - richtet sich nach Auffassung des BGH danach, ob Tätlichkeiten oder Beleidigungen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erfolgt sind (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 - V ZB 73/16, IMR 2017, S. 81; BGH, Urteil vom 23.4.1991 – VI ZR 222/90, NJW-RR 1991, 907). Das bedeutet nicht, dass körperliche Auseinandersetzungen unter Wohnungseigentümern immer § 43 WEG unterfallen müssen (So: LG Frankfurt, Beschluss vom 5.6.2013 – 2/13 S 4/12, ZWE 2014, S 140 = WuM 2014, s. 49).

Die Abtrennung des Unterlassungsantrags erfolgte zu Recht. Denn das WEG-Gericht war nicht befugt, auch hierüber zu entscheiden (dazu OLG Saarbrücken, Beschluss vom 2.8.2013 – 1 UH 1/13, FamRZ 2014, 951; ebenso Musielak/Borth/Borth/Grandel, Kommentar zum FamFG, 5. Auflage 2015, § 210 FamFG Rn. 5).

Von der Zuständigkeitsfrage noch kurz zu Sachlagen, die ein Entziehungsverlangen nicht rechtfertigen, weil sie unterhalb der Schwelle „des letzten Mittels“ anzusiedeln sind. So rechtfertigt zum Beispiel das regelmäßige und notorische Abstellen von Mülltüten und ähnlichen Abfällen vor der Wohnungstür im gemeinschaftlichen Eingangsbereich des Hauses noch kein Entziehungsverlangen. Hier kommt nur ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG in Betracht (dazu: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.5.1996 - 3 Wx 88/96, WM 1996, S. 436 = ZMR 1996, S. 446.).

Entziehung des Wohnungseigentums stellt schweren Eingriff in geschütztes Eigentum dar

Immer ist zu beachten, dass die Entziehung des Wohnungseigentums einen schweren Eingriff in das geschützte Eigentum darstellt. Diese Maßnahme muss daher das letzte Mittel sein, um unzumutbare Verhältnisse zu beseitigen. Deshalb müssen zuvor mildere rechtliche Maßnahmen ergriffen werden, so zum Beispiel Abmahnungen und Unterlassungsklagen. Allerdings kann parallel auch eine Entziehungsklage erhoben werden, um für den Fall gerüstet zu sein, dass mildere Sanktionen nicht ausreichen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 3. Mai 2021 - 2-13 S 116/20).

Broschürentipp:

Nachbarstreit im Wohnungseigentum
Die Broschüre vermittelt alle Antworten auf Fragen, die sich aus den nachbarlichen Beziehungen von Wohnungseigentümern innerhalb der Gemeinschaft und aus dem Nachbarschaftsverhältnis zu externen Grundstückseigentümern als Nachbarn entwickeln.
PREIS: 16,95 EUR