Energiekosten: Was tun bei Zahlungsausfällen des Mieters?

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Energiekosten

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Was tun bei Zahlungsausfällen des Mieters?

Inflationsbedingt, durch Versorgungsknappheiten infolge der Ukraine-Krise und auch national politisch gelenkt (CO₂-Bepreisung, EEG-Umlage etc.) werden Energien wie Gas, Strom und Heizöl drastisch und ständig teurer.

Einzelne kommunale Versorgungsunternehmen gehen bereits dazu über, mit Mietern abgeschlossene Direktlieferungsverträge für den Wasserbezug schlicht zu ignorieren und den Immobilieneigentümern und Vermietern die Rechnungen für ihre Mieter zu präsentieren. Dazu berufen sie sich auf kommunale Satzungen, die den Immobilieneigentümer als Schuldner für entstandene Gebührenpflichten sehen. Dabei wird mehr oder minder unverblümt zum Ausdruck gebracht, dass man bei Mietern häufiger mit Zahlungsausfällen rechnen müsse und sich deshalb an den Eigentümer wände. Verbraucherzentralen und Wohlfahrtsverbände steigen ebenfalls auf das Thema ein; die Medien verbreiten Tipps zur Reduktion des Energieverbrauchs. In Telefonaktionen finden Beratungen zu angefallenen Energiekosten und zu ihrer Reduktion in der Zukunft statt.

Was aber passiert, wenn der eigene Mieter seine Stromrechnung, seine Gasrechnung oder seine Wasserrechnung gegenüber dem Energieversorger nicht mehr bezahlt?

Dazu der folgende Fall: M, Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zahlt seine Stromrechnung nicht, das Stromversorgungsunternehmen mahnt, sperrt die Stromzufuhr und wendet sich mit den offenen Rechnungen an Hauseigentümer und Vermieter V. V will nicht für M „bluten müssen“ und lässt sich auf Zahlung verklagen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) weist die Zahlungsklage mit Urteil vom 27. 11. 2019 (VIII ZR 165/18, NZM 2020, 213 = WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124) ab. Denn die Wohnung verfüge über einen eigenen Stromzähler. Sei dieser Stromzähler ausschließlich der Mietwohnung zugeordnet, so komme ein Stromlieferungsvertrag mit entsprechender Zahlungspflicht ausschließlich zwischen dem Mieter und dem Energieversorger zustande.

Zunächst zum Vertragsangebot: Der Energieversorger biete den Abschluss des Energieversorgungsvertrags demjenigen an, der die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt habe und der die Energie dann abnehme, so der BGH. Auf die Eigentümerstellung komme es dabei nicht an (Realofferte). Verfüge die Wohnung über einen eigenen Stromzähler, sei Adressat des Vertragsangebots der Mieter.

Entnehme er dem Leitungsnetz Strom, nehme der Mieter mit dieser Handlung das Vertragsangebot „zwischen den Zeilen“ an (konkludente oder schlüssige Annahme des Vertragsangebots). Zwar habe der Eigentümer die Verfügungsgewalt, doch komme auch der Mieter als Vertragspartner in Betracht, weil ihm diese Verfügungsgewalt aufgrund des Mietvertrags übertragen worden sei. Abzustellen sei letztendlich auf die tatsächliche Stromentnahme in den Mieträumen und nicht auf die bloße Bereitstellung von elektrischer Energie am Hausanschluss. Denn das in § 2 Abs. 2 Strom GVV genannte Elektrizitätsversorgungsnetz „der allgemeinen Versorgung“ ende nicht am Netzanschluss nach § 5 NAV („Hausanschluss“), sondern stelle auf die Kundenanlage mit ab, d. h. auf die einzelnen Entnahmeeinrichtungen in den Wohnungen. (ebenso bereits für den Stromlieferungsvertrag: KG Berlin, Beschluss vom 21.1.2020 - 27 U 139/19, juris; LG Köln, Urteil vom 11.7.2018 - 18 O 18/17, juris; LG Itzehoe, Urteil vom 08. Mai 2018 – 1 S 116/17, MietRB 2018, 259 = IMR 2018, 477; a. A. OLG Hamm, Urteil vom 15. Januar 2018 – I-2 U 127/17, IMR 2018, 206 und LG Saarbrücken, LG Saarbrücken, Urteil vom 20. Mai 2016 – 10 S 13/16, IMR 2017, 37 - ohne klare Zuordnung der Energieverbräuche (hier Strom und Gas) zahlt der Hauseigentümer; ebenso über die Realofferte einen Gaslieferungsvertrag zwischen dem Mieter als Verfügungsberechtigten über die Energieentnahmestelle und dem Energieversorger kraft Realofferte annehmend: LG Aachen, Urteil vom 0,29 € 10. 2020 - 2 S 52/20, ZMR 2021, 170). Mit alldem hat der BGH nun aufgeräumt - Folge: Der Mieter zahlt, wenn er über einen eigenen Zähler verfügt und alleiniger Inhaber der Verfügungsmacht über die Energieentnahmestellen ist.

Nachtrag zum Ausgangsfall:

Zu unterscheiden ist zunächst danach, ob es einen direkt abgeschlossenen Versorgungsvertrag über die Entnahmestellen gibt, deren Verbrauchsrechnungen offengeblieben sind.

1. Ausdrücklich abgeschlossener Vertrag zwischen den Hauseigentümer/Vermieter und den Versorgungsunternehmen

Besteht der Versorgungsvertrag zwischen dem Versorger und dem Vermieter, muss der Vermieter selbstverständlich auch dann zahlen, wenn er selbst das Geld vom Mieter nicht zurück erhält. Weil der Mieter dann auf Kosten seines Vermieters lebt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Energieversorgung unterbrechen kann, um den Mieter so zur Zahlung zu veranlassen (sog. „ausfrieren“).

2. Ausdrücklich abgeschlossener Vertrag zwischen dem Mieter und den Versorgungsunternehmen

Hat der Mieter direkt ausdrücklich mit dem Versorger kontrahiert und zahlt der Mieter nicht, so kann der Versorger auch durch Wegnahme des Stromzählers die Energiezufuhr unterbrechen; Der Eigentümer und Vermieter muss dann nicht für seinen Mieter dessen Schulden beim Versorger begleichen.

Vollstrecken lässt sich eine entsprechende darauf lautende Gerichtsentscheidung allerdings erst dann, wenn der Mieter zumindest Mitgewahrsam an dem Raum hat, in dem sich der Stromzähler befindet. Hat der Mieter diesen Mitgewahrsam nicht, weil er keinen Schlüssel zu dem Raum besitzt und deshalb auch den Raum selbst nicht betreten könnte, muss eine Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher scheitern (BGH, Beschluss vom 17.6.2021 - I ZB 68/20, FD-MietR 2021, 441151, dort auch zur Befugnis des Versorgungsunternehmens sowie des Gerichtsvollziehers zum Betreten des Grundstücks; ebenso bereits KG Berlin, Beschluss vom 21.1.2020 - 27 U 139/19, juris).

Freilich darf der Vermieter in diese Versorgungsbeziehung nicht eingreifen, die der Mieter direkt mit dem Versorger unterhält. Anders ist dies nur, wenn damit eine Gefahr für das Gebäude einhergeht (Streyl, Vorprozessuale Strategien und Vorbereitung eines Mietprozesses, NZM 2014, 1, 10).

3. Fehlender ausdrücklich abgeschlossener Vertrag

Bleibt letztlich unklar, ob und wer ausdrücklich mit dem Energieversorger kontrahiert hat, und / oder hat der Mieter schlicht Wasser, Strom, Gas oder auch Fernwärme entnommen, so beurteilt § 2 Abs. 2 der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die Grundversorgung mit Energie und Wasser (StromGVV, GasGVV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) und hieran anknüpfend die Rechtsprechung dies als Realofferte und nach bisher vorherrschender Ansicht als konkludente Abnahme im Zweifel des Eigentümers, wenn der Mieter nicht den alleinigen Zugriff auf die Übergabepunkte (!), nicht auf die Entnahmestellen, hat. Der Eigentümer, bzw. der Vermieter soll dann für den Wasser- und Energieverbrauch seines Mieters zahlen müssen (LG Saarbrücken, Urteil vom 20. Mai 2016 - 10 S 13/16, zit. nach juris; LG Hildesheim, Urteil vom 10. März 2017 - 7 S 173/16, nicht veröffentlicht). Logisch ist diese Auffassung nicht. Denn wenn in der Entnahme von Wasser und Energie die konkludente Annahme des Vertragsangebots durch den Versorger liegen soll, müsste die Zugriffsmöglichkeit auf die Entnahmestellen immer ausschlaggebend sein.

Hat dagegen der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss, wurde er auch bisher als Empfänger der Realofferte eingeordnet, damit auch Vertragspartner bei Entnahme von Energie oder Wasser und schließlich auch zahlungspflichtig (BGH, Urteil vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, NZM 2014, 705 = NJW 2014, 3148; BGH, Urteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, NZ M2 1014, 702 = NJW 2014, 3150; BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - IX ZR 146/15, NZ M2 1016, 676 = NJW 2016, 2260).

Das bedeutete dann in der Praxis, dass der Vermieter immer zur Kasse gebeten wurde, wenn er nicht darlegen und nachweisen konnte, dass der Mieter die alleinige Zugriffsmöglichkeit auf den Übergabepunkt, nochmals: nicht auf die Entnahmestellen, hat.

Der BGH korrigiert diese frühere Rechtsprechung jetzt für Mehrfamilienhäuser mit Urteil vom 27. 11. 2019 (BGH, Urteil vom 27 11. 2019 - VIII ZR 165/18, IMR 2020, 124), bezieht jetzt die Kundenanlage in seine Wertung mit ein, sieht deshalb auch hier den Energie verbrauchenden Mieter einer Wohnung mit eigenem Zähler als Empfänger der Realofferte und weist die Zahlungsklage des Energieversorgers gegen den Vermieter und Hauseigentümer ab.

Wird mit Zwischenzählern gearbeitet, so gilt nach dem Urteil des LG Köln (LG Köln, Urteil vom 11.7.2018 - 18 O 18/17, juris): Versorgt der Zwischenzähler allein die Wohnung des Mieters, so hat der Mieter auch die letzte Entscheidung darüber, ob und wie viel Strom entnommen wird. Dann ist er der Vertragspartner des Versorgers. Läuft aber zusätzlich über einen Zwischenzähler neben dem Stromverbrauch für die Mietwohnung auch „Allgemeinstrom“, dann wird der Vermieter insgesamt Vertragspartner des Energieversorgers. Denn er hat die endgültige Entscheidungsbefugnis über die Leitungsführung, die Verkabelung und die Zählerbelegung und damit auch über die Stromentnahme. Bei einem komplett an den Mieter vermieteten Einfamilienhaus oder in sonstigen Fällen einer ihm allein zur Verfügung stehenden Mieteinheit ergeben sich keine Neuerungen. Denn hier war der Mieter bereits nach alter Auffassung stets zahlungspflichtig. Der Hauseigentümer und Vermieter blieb außen vor.

4. Besonderheiten für die Kosten des Wasserbezugs durch den Mieter

Die für Strom, Gas und sonstige Heizleistungen entwickelten Grundsätze gelten so auch für den Wasserbezug. Auch hier kommt es zunächst darauf an, ob der Mieter einen Direktlieferungsvertrag mit dem (meist kommunalen) Versorger geschlossen hat oder nicht (dazu BGH, Urteil vom 16.4.2008 - VIII ZR 75/07, NJW 2008, 2105 f zur Annahme eines durch angenommene Realofferte zustande gekommenen Versorgungsvertrages mit Frischwasser zwischen dem Mieter und dem Versorger nach dem erfolgten Einbau von Einzelwasserzählern und dem vom Mieter unterlassenen direkten Vertragsabschluss trotz mehrfacher Aufforderung des Vermieters dazu). Entscheidend ist ebenso, ob es schließlich einen Lieferungsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und Vermieter und dem Versorger gibt. Es wurde bereits kurz darauf hingewiesen, dass manche Gemeinden jetzt auch dann den Eigentümer über die Wasserversorgungssatzung nebst Gebührensatzung zu den Kosten heranziehen, die der Mieter verursacht hat, wenn es eine direkte vertragliche Beziehung mit dem Mieter gibt. Das mag auf erste Sicht satzungskonform sein, aber nach der hier vertretenen Auffassung nicht rechtmäßig. Denn durch den Abschluss eines direkten Belieferungsvertrags mit dem Mieter hat sich die Kommune selbst gebunden und widerspricht dieser Bindung in dem Moment, in dem sie dieses Vertragsverhältnis ignoriert und auf Satzungsgrundlage den Vermieter für verursachte Wasserkosten des Mieters heranzieht. Ob man diese vertragliche Bindung direkt mit dem Mieter gegenüber dem Vermieter als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB) versteht, kann offenbleiben. Auch wenn man mit dem beschriebenen Verwaltungshandeln eine verwaltungsrechtliche Zusage mit Bindungswirkung gegenüber dem Vermieter nicht annehmen kann, so ist dem Vermieter im Falle seiner rein öffentlich-rechtlich nach Satzungslage begründeten Heranziehung für die Wasserkosten des Mieters doch die Einrede nach § 242 BGB (Verstoß gegen Treu und Glauben) eröffnet. Denn der Grundsatz von Treu und Glauben (hier in Form eines zu rügenden widersprüchlichen Verhaltens zu eigenem Vorverhalten der Behörde) beherrscht das gesamte Rechtssystem und gilt über Art. 19 Abs. 4, 20 Abs. 3 GG auch im öffentlichen Recht (einhellige Auffassung: BVerwG, Beschluss vom 29. August 2018 – 3 B 24/18 –, juris Rn. 16; BVerwG, U.v. 20.3.2014 - 4 C 11.13 - BVerwGE 149, 211 Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 26. April 2012 – 2 C 15/10 –, juris, Rn. 24 mit zahlreichen Nachweisen zur höchstrichterlichen Rechtsprechung; BVerwG, Urteil vom 30.6.2010 - 5 C 2.10 - juris Rn. 12; Urteil vom 20.3.2014 a.a.O. Rn. 31; BVerwG, Urteil vom 29. August 1996 - 2 C 23.95 - BVerwGE 102, 33, 36); VGH München, Beschluss v. 30.05.2017 – 18 P 16.1700, Rn. 13; VG Düsseldorf, Urteil vom 04. März 2022 – 2 K 5930/19 –, juris, Rn. 28; VG Bremen, Beschluss vom 28. Februar 2022 – 7 V 272/22 –, juris; Rn. 81; im Ergebnis offenbar a. A.: VG Greifswald, Urteil vom 22.4.2016 - 3 A 413/14, juris - keine Heranziehungsmöglichkeit des Mieters eines Hausgrundstücks als Schuldner der Abwassergebühr, wenn die Schuldnerbestimmung in der Gebührensatzung denn Grundstückseigentümer benennt; so auch: Ruff, Schuldner der Wasser- und Abwassergebühren sind die Grundstückseigentümer und nicht die Mieter, WuM 2019, 61 ff). Dieser Einwand greift auch durch. Denn mit ihrer „Umsteuerung“ auf den Vermieter verlagert die Gemeinde das von ihr bewusst vertraglich eingegangene Forderungsbeitreibungsrisiko einseitig auf den Vermieter. Ein solches Vorgehen aber hat mit dem Grundsatz von Treu und Glauben absolut nichts mehr zu tun.