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Elektromobilität: Anschluss gesucht!

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Energiewende und Klimaschutz drängen zu neuen Mobilitätskonzepten und Antriebssystemen.

Die E-Mobilität bekleidet dabei einen hohen Rang. Dementsprechend wird der Ausbau von elektrischer Ladeinfrastruktur auch durch den Gesetzgeber mit Wucht vorangetrieben. Denn was nutzen die schönsten Fahrzeuge mit elektrischem Antrieb (rein elektrisch getriebene Fahrzeuge und Plug- in-Hybriden), wenn sie nicht oder zumindest nicht in vertretbarer Zeit „mit Strom betankt“ werden können?

Ziel ist: Bis 2030 sollen in Deutschland insgesamt 1 Million elektrische Schnellladestationen zur Forcierung der Elektromobilität (Stromtankstellen) realisiert werden. Sie sollen unter erleichterten Voraussetzungen eingerichtet werden können (dazu bereits: Horst, Die Auswirkungen der Elektromobilität im Miet- und WEG-Recht, ZAP 2017, 1003 ff). Die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes sieht in ihrer Entwurfsfassung auch für den Bereich des Mietrechts entsprechende Ansprüche von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft (erleichtertes Zustimmungsquorum für die bauliche Veränderung nebst Folgen für die Kostenumlage) und auch Duldungsansprüche von Mietern gegenüber Vermietern vor (so schon der Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG, NZM 2019, 705 ff; siehe auch den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG des BMJV, veröffentlicht am 14.1.2020, S. 2, 24 ff ).

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Was ändwert sich für die WEG?

In Wohnungseigentümergemeinschaften kann der Einbau einer Ladestation künftig durch Beschluss mit einfacher Mehrheit umgesetzt werden. Kommt der Beschluss zustande, so soll jeder Eigentümer die Kosten entsprechend seines Anteils tragen. Entscheidet sich die Mehrheit dagegen, kommt der Beschluss also nicht zustande, so soll ein Duldungsanspruch eingreifen, der dem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft die Einrichtung einer Ladestation auf eigene Kosten ermöglicht.

Bevor dies geltendes Recht wird, hat der einzelne Eigentümer keinen eigenen Anspruch auf Herstellung einer Ladestation gegen die Gemeinschaft oder auch nur auf Duldung eigener baulicher Maßnahmen zur Schaffung einer Stromtankstelle (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19. März 2018 – 26 C 55/17, ZMR 2018, 702 für e-Bike auf einem KFZ-Stellplatz; LG München I, Urteil vom 21. Januar 2016 - 36 S 2041/15 WEG, juris; a. A. noch die Vorinstanz: AG München, Urteil vom 17. Dezember 2014 – 482 C 12592/14 WEG, ZMR 205, 633); und zwar auch dann nicht, wenn der Einzelne dafür selbst die Kosten trägt. Weil zur Installation einer Ladestation in die Elektrik eingegriffen werden und neue Stromkabel verlegt werden müssen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, über die in der Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. Dafür gilt ein spezielles Beschlussquorum; es müssen alle zustimmen, die von der baulichen Veränderung betroffen sind. Das ist hier die gesamte Gemeinschaft. Also benötigt man hier Einstimmigkeit, was in der Regel an den Folgekosten scheitern dürfte.

Der einzelne Eigentümer kann also jetzt vor der WEG-Novelle nur den Antrag auf Duldung einer Ladestation auf seine Kosten gegenüber der Eigentümergemeinschaft stellen. Dies empfiehlt sich bei technischer Möglichkeit und überschaubarem technischen Aufwand sowie bei eigener Bereitschaft zur Übernahme der Kosten einschließlich des Einbaus für einen eigenen Stromzähler. Da andere Miteigentümer im Zweifel nicht bereit sind, für die Instandhaltung und die Reparatur einer für sie nicht nutzbaren und damit „fremden“ Ladestation zu zahlen, sollte der Antrag auch ausdrücklich die Bereitschaft zur Akzeptanz möglicher Folgekosten der Installation als Instandhaltungs- und Reparaturkosten umfassen.

Was ändwert sich für im Mietrecht?

Für das Mietrecht sieht der Entwurf zur WEG-Novelle einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Duldung einer Herstellung einer Stromtankstelle auf eigene Kosten mit Zumutbarkeitsvorbehalt ebenso vor (§ 554 BGB-E).

Parallel beschloss der Bundesrat am 11.10.2019 einen Gesetzesantrag der Länder Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen zur Regelung der Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Bundesrat-Drucksache 347/19; Plenarprotokoll der 981. Sitzung des Bundesrates am 11.10.2019, S. 443).

Und schließlich sieht ein Kabinettsentwurf (s. Beschluss des Reg.-Kabinetts vom 4.3.2020) für ein Gesetz zum Aufbau einer Gebäude integrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität - Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) vor, dass bei Neubau oder größerer Renovierung von Wohngebäuden mit mehr als 10 Stellplätzen künftig jeder Stellplatz und von Nichtwohngebäuden jeder 5. Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel auszustatten ist. Zusätzlich ist in Nichtwohngebäuden mindestens einlade. Zu errichten. Dies soll bis 2025 in allen bestehenden Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen ebenso umgesetzt werden. Ausnahmen sollen zugelassen werden, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7 % der Gesamtkosten einer größeren Renovierung überschreiten. Das Gesetzesvorhaben soll also die genannten Ansprüche auf Herstellung und Duldung einer Ladeinfrastruktur in bautechnischer Hinsicht vorbereiten.

Technisch lassen sich neben einer leistungsfähigen Ladestation, die eine relativ schnelle Aufladung ermöglicht, auch einfache gewöhnliche Haushaltssteckdosen nutzen. Sie sollten dafür ausgelegt und am besten einzeln abgesichert sein. Dann dauert der Ladevorgang aber sehr viel länger.

Eine Mittellösung stellt eine sogenannte „Powerbank“ dar. Es handelt sich um eine mobile Ladestation, das ebenfalls an einer Haushaltssteckdose zum Beispiel in der eigenen Wohnung aufgeladen werden kann. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob die Kapazitäten des häuslichen Stromnetzes ausreichen, oder ob etwa eine größere Hauptsicherung oder sogar eine neue Zuleitung notwendig werden.

Abgesehen von diesen Einzellösungen ist evident, dass umso mehr Strom zur Verfügung stehen muss, je mehr Elektroautos im Haus angeschafft und betankt werden. Sogenannte „Last Management-Systeme“ sorgen dafür, dass zum Beispiel während des Parkens in der Tiefgarage oder auf Außenstellplätzen mehrere Elektroautos parallel aufgeladen werden können. Einzelheiten zeigt die Technologieplattform Mobilityhouse.

» Zum Mobilityhouse

Insgesamt bleibt zu hoffen, dass die vorhandene Infrastruktur leistungsfähig genug ist, um mehr als eine Stromtankstelle pro Straße von der Kapazität her zu ermöglichen. Zweifeln begegnet das einmal im Hinblick auf die abrufbare Kapazität bei der Stromversorgung und auch für die ausreichende Dimensionierung der Anlagentechnik in Bestandsimmobilien. Andernfalls begegnet dieses Vorhaben dem Satz: „Theorie trifft Praxis“.

Alle genannten Eckpunkte der WEG-Reform müssen im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch abgesegnet werden, bevor sie in Kraft treten können.

Broschürentipps

Nähere Informationen zur (energetischen) Modernisierung im Wohnungseigentumsrecht sowie im Mietrecht enthalten die Broschüren:

Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum
Die Broschüre geht auf das von den Wohnungseigentümern selbst und vom Verwalter einzuhaltende Procedere bei der Vorbereitung, Planung und Durchführung von Sanierungen und Modernisierungen im Immobilienbestand ein.
PREIS: 11,95 EUR

Nachbarstreit im Wohnungseigentum
Die Broschüre vermittelt alle Antworten auf Fragen, die sich aus den nachbarlichen Beziehungen von Wohnungseigentümern innerhalb der Gemeinschaft und aus dem Nachbarschaftsverhältnis zu externen Grundstückseigentümern als Nachbarn entwickeln.
PREIS: 14,95 EUR

Wohnungsmodernisierung
Planung, Ankündigung, Durchsetzung und Mieterhöhung, Energetische Gebäudesanierung - Mietrechtsänderungsgesetz 2013
PREIS: 21,95 EUR