Menü
Unsere Produkte

Eigenbedarf: Neue Trends

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Eigenbedarf war und ist ein hart umkämpftes heißes Eisen

Die Kündigung des Vermieters von Wohnraum wegen Eigenbedarfs war und ist ein hart umkämpftes heißes Eisen. Als Kündigungsrecht entstammt sie der Eigentümerstellung des Vermieters: Unter bestimmten gesetzlich und gerichtlich kontrollierten Voraussetzungen soll er trotz eingegangener Vermietungslage wieder über sein Immobilieneigentum verfügen können. Der Mieter ist durch gesetzliche Kündigungsvoraussetzungen und durch eine allgemeine Widerspruchsmöglichkeit auch gegen eine zulässig ausgesprochene Kündigung, in der seine Interessen an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses berücksichtigt und den Beendigungsinteressen des Vermieters gegenübergestellt werden, geschützt. Soweit die Auffassung des Gesetzgebers. Die Gegenauffassung prangert gesehene Missbrauchsfälle an, emotionalisiert und politisiert sie und fordert die weitere Eingrenzung der Eigenbedarfskündigung nur noch zugunsten des Immobilieneigentümers und Vermieters selbst oder zugunsten dessen nächster Angehöriger. Bisweilen wird auch die völlige Abschaffung diskutiert, so zum Beispiel im Zusammenhang mit der Kündigung des Erwerbers der Wohnung wegen Eigenbedarfs nach Umwandlung der vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum.

Vorverständnis zur Eigenbedarfskündigung

Doch zunächst zum Verständnis vorweg folgendes: Ob eine Eigenbedarfskündigung letztlich „zieht“ und zum Vertragsende führt, ist immer in zwei Ebenen zu prüfen. Zunächst muss der Vermieter im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf als Kündigungsgrund ausformulieren und dazu entsprechende Tatsachen vortragen. Kann aus diesem Tatsachenvortrag wirksam auf das Vorliegen eines Eigenbedarfs an der Mietwohnung geschlossen werden, dann ist in 2. Ebene immer noch zu prüfen, ob dem Mieter der Wohnungsverlust deshalb unzumutbar ist, weil er sich aus seiner Sicht als unzumutbare Härte darstellt. Dazu muss das Gericht im Streitfalle die Interessen des Vermieters am Vertragsende und am Freizug der Wohnung und die des Mieters an der weiteren Wohnungsnutzung auf der Basis eines fortgeltenden Mietvertrags ermitteln, gegenüberstellen und sie gegeneinander abwägen. Überwiegen die Gründe des Mieters, an den Mietvertrag festzuhalten und in der Wohnung weiterzuleben, bleibt er gesetzlich vor dem Verlust der Wohnung geschützt (§ 574 BGB); dies, obwohl der Vermieter ja zunächst eine wirksame Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat. Soweit zum „Plan“ des Gesetzes bei der Prüfung von Eigenbedarfsfällen.

Hier einige Entscheidungen aus neuerer Zeit:

Angaben im Kündigungsschreiben

Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und zu begründen (§ 568 BGB). Neben der Angabe des Kündigungsgrundes „Eigenbedarf“ muss er auch erläutert werden. Meldet der Vermieter Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung an, um sie als Zweitwohnung zu benutzen, muss die Erklärung Angaben zum Grund sowie zur Dauer und zur Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Nur die schlichte Mitteilung, die Wohnung für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung nutzen zu wollen, ist unzureichend (LG Berlin, Beschluss vom 7.1.2020 - 67 S 249/19, DWW 2020, 98). Denn der Vermieter muss sein Interesse an der Nutzung der Wohnung nachvollziehbar darlegen (st. Rspr. Ebenso: BGH, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZA 270/15, NJW 2017, 1474).

Nutzungswunsch

Eigenbedarf bedeutet zunächst einmal nichts anderes als der Bedarf zum Wohnen. Der BGH erkennt dies aber auch an, wenn der Vermieter den gekündigten Wohnraum als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen möchte (BGH, Beschluss vom 21.8.2018 - VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983). Wie in früheren Entscheidungen auch betont er ausdrücklich, dass die Justiz den vom Vermieter selbst definierten Wohnbedarf für sich oder seine Angehörigen als angemessen zu respektieren hat. Eigene Vorstellungen des Tatrichters vom angemessenen Wohnen dürften nicht verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters gesetzt werden. Lediglich die Überprüfung des Wunsches der Eigennutzung auf Ernsthaftigkeit, Nachvollziehbarkeit, oder auf Missbräuchlichkeit sei Aufgabe der Gerichte. Genauso sieht das auch das AG München (Urteil vom 30.9.2014 - 473 C 7411/14, juris) für einen Profifußballer mit Engagement im Ausland, der in den beschäftigungsfreien Wintermonaten mit seiner Familie in seiner Eigentumswohnung hier in Deutschland leben möchte und diese Wohnung deshalb wegen Eigenbedarfs erfolgreich gekündigt hat.

Auch ein geltend gemachter Berufs- oder Geschäftsbedarf scheidet nicht von vornherein als Kündigungsgrund aus (BGH, Urteil vom 29.3.2017 - VIII ZR 45/18, NZM 2017, 405).

Nutzungsdauer

Eigenbedarf selbst schon vom Wortsinn her voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder für seine Angehörigen benötigt (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Damit sind keine zeitlichen Mindestanforderungen an die Nutzung verbunden. Deshalb kommen grundsätzlich auch die Nutzung als Zweitwohnung infrage - ein Lebensmittelpunkt muss nicht begründet werden (BGH, Beschluss vom 22.8.2017 - VIII ZR 19/17, NZM 2017, 846).

Anbietpflicht

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und kann er aus seinem Wohnungsbestand eine Alternativwohnung zur Verfügung stellen und anbieten, dann muss er so verfahren, soll seine Kündigung nicht notleidend werden. Mit seiner eigenen bisher bewohnten Wohnung ist er davon nach Auffassung des BGH (Beschluss vom 19.7.2017 - VIII ZR 284/16, NZM 2017, 763) aber ausgenommen. Auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter muss er sich nicht einlassen (so wörtlich die Formulierung in Rn. 4 der Entscheidungsgründe).

Haus & Grund Mietverträge einfach online!

Aktuelle Versionen vom Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag und Garagenmietvertrag einfach online erstellen und als PDF drucken.


» Kunde werden  » Kunden-Login

Eigenbedarf auf Vorrat?

Eine Vorratskündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht zulässig, solange ein Nutzungswunsch der Person, für die gekündigt wird, gegenwärtig noch nicht absehbar ist. Die Eigenbedarfssituation muss also gegenwärtig bestehen (BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23). Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs zugunsten seiner im Jahre 1926 geborenen Mutter zum 31. Januar 2012. Dazu gab er an, er müsse seine Mutter gesundheitsbedingt pflegen. Bislang lebte sie allein in einem weiter entfernten Einfamilienhaus. Die Mieterin zog schließlich im August 2012 aus, die Mutter des Vermieters zog aber nicht ein. 2 Jahre später verstarb sie. Die Mieterin hält wegen des unterbliebenen Einzugs die Eigenbedarfskündigung für vorgeschoben und macht Schadensersatz gegen den Vermieter geltend - mit Erfolg.

Eigenbedarf als Notnagel?

Bisweilen sind die Erfolgsaussichten einer verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses ungewiss, wenn der betroffene Vermieter etwa das von Mietern gezeigte Verhalten auch unter dem Eindruck persönlicher Betroffenheit als Verstoß schwerer gewichtet, als es möglicherweise ein Gericht annehmen würde. In solchen Situationen besinnt man sich dann auch mal darauf, dass man ja eigentlich auch einen eigenen Bedarf an der vermieteten Wohnung durch eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann. Klar ist dabei: Natürlich darf dieser Eigenbedarf nicht konstruiert, sprich nicht vorgeschoben sein. Er muss tatsächlich bestehen. Dann aber schließen Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, die sich aus Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien ergeben, die Berechtigung zu einer Eigenbedarfskündigung nicht aus (AG Reinbek, Urteil vom 21. August 2018 - 12 C 131/18, IMR 2018, 464).

Um dieses Ergebnis zu erreichen, muss aber sorgfältig vorgetragen werden. Denn nichts nimmt die Justiz mehr vor Ausspruch übel, als wenn sie instrumentalisiert und missbraucht wird. So zum Beispiel in dem Fall, in dem der Vermieter zugunsten seines Neffen wegen Eigenbedarfs kündigte, der auch tatsächlich beabsichtigte, einzuziehen. Die Argumentation: der 22-jährige Neffe wohne noch bei seinen Eltern. Er studiere am Ort, in dem die gekündigte Wohnung liege. Durch den Umzug erspare er Zeit und könne seine momentan bestehende Pendlersituation aufgeben. Im Übrigen stehe er kurz vor dem Examen und wolle mit 22 Jahren einen eigenen Hausstand gründen.

Das klingt zunächst überzeugend. Der gekündigte Mieter konnte aber nachweisen, dass der Vermieter die Wohnung sanieren wollte und sich von seinem Neffen erhoffte, dass er vorher ausziehen würde, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können und danach eine anderweitige Vermietung zu einer erheblich gesteigerten Miete erfolgen könne. Das entscheidende LG München I (Urteil vom 27.11.2019 - 14 S 11886/19, IMR 2020, 230 unterstellte den Vermieter deshalb die Absicht, nur für einen „Strohmann“ wegen Eigenbedarfs gekündigt zu haben und bezweifelte den notwendigen ernsthaften Überlassungswillen an den Neffen.

Besonders schützenswerte Mieter - hohes Alter und Krankheit

In zwei bemerkenswerten Urteilen jeweils vom 22.5.2018 (Az - VIII ZR 180/18, ZM 2019, 518 und VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527) äußert sich der BGH zu 2 der brisantesten Bereiche innerhalb der Eigenbedarfskündigung; der Bedeutung des hohen Alters und der gravierenden Krankheit auf Seiten des gekündigten Mieters.

Im 1. Fall erwirbt der Räumungskläger eine vermietete Eigentumswohnung, um sie selbst zu nutzen. Er kündigt deshalb der 82-jährigen Mieterin, die seit 1974 in der Wohnung lebt, wegen Eigenbedarfs. Sie wehrt sich und beruft sich darauf, ein Umzug sei ihr wegen ihres Alters, ihrer jahrzehntelangen Verwurzelung in der Umgebung, und einer Demenzerkrankung nicht zumutbar. Wegen ihrer durch ärztliches Attest belegten Demenz sei sie nur noch bedingt in der Lage, sich neu zu orientieren.

Im 2. Fall wird wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil die bislang in Bayern lebende Vermieterin ihre nahe der Mietwohnung lebende Großmutter betreuen und pflegen möchte und deshalb selbst in die Wohnung einziehen möchte. Der Mieter macht geltend, sein mit im Haushalt lebender Bruder leide an diversen Erkrankungen und Einschränkungen in der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Belegt durch das Attest eines Psychiaters würde ein Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes führen.

Im 1. Fall wird der Eigenbedarf anerkannt, aber die Räumungsklage deshalb nicht, weil ein Umzug für die alte langjährig verwurzelte Mieterin unzumutbar sei. Im 2. Fall wird der Räumungsklage zugesprochen, obwohl der Mieter geltend gemacht hatte, der von ihm bestrittene Eigenbedarf der Vermieterin sei nur vorgetäuscht. Aus den attestierten Krankheitsbildern des Bruders habe sich eine schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr im Falle eines Umzugs nicht folgern lassen.

Der BGH hebt beide Berufungsurteile auf und verweist jeweils an eine andere Kammer der Berufungsinstanz zurück. Deutlich verpasst er in seiner Begründung den Berufungsrichtern eine schallende Ohrfeige mit dem Appell „zwischen den Zeilen“: Erledigt euren Job gefälligst sorgfältig!

Denn im 1. Fall moniert der BGH bereits, das Berufungsgericht habe dem Eigenbedarf des Vermieters rein schematisch deshalb ein geringeres Gewicht beigemessen, weil er eine schon vermietete Wohnung erworben habe. Instanzgerichtlich wird zur Rechtfertigung einer solchen Argumentation gerne vertreten, mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung habe der Vermieter doch bereits gewusst, was er tue und könnte daher nicht ohne weiteres davon ausgehen, die Wohnung alsbald selbst nutzen zu können. Dieser Argumentation erteilt der BGH eine deutliche Abfuhr und sagt zwischen den Zeilen, auch in einem Fall der Eigenbedarfskündigung nach Erwerb der vermieteten Wohnung sei der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernst zu nehmen.

Auf sein Missfallen stößt auch, dass die Berufungsinstanz schon aufgrund des hohen Alters der Mieterin und der jahrzehntelangen Mietdauer eine unzumutbare Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - Sozialklausel) angenommen hatte. Allgemeine Fallgruppen dazu könnten aber nicht angenommen werden, so der BGH. Anders formuliert: Nur das höhere Alter oder eine jahre- bzw. jahrzehntelangen Mietdauer führen nach seiner Auffassung nicht zwingend zur Annahme einer sozialen Härte, die Kündigung und Räumungsklage des Vermieters letztendlich scheitern lassen. Ob das Alter eines Mieters und eine langjährige Mietdauer tatsächlich zur Unzumutbarkeit der Kündigung führten, könne nur nach seiner Persönlichkeit und seiner körperlichen sowie seiner psychischen Verfassung konkret untersucht und beurteilt werden. Diese konkreten Feststellungen seien notwendig, um auf eine unzumutbare Härte eines Umzugs nach Kündigung und Wohnungsräumung schließen zu können. Könnte das Gericht dies nicht aus eigener Sachkunde beurteilen, müsse ein Sachverständiger dazu gehört werden,

  • welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien,
  • insbesondere wie schwer diese gesundheitlichen Folgen zu veranschlagen seien und
  • wie wahrscheinlich ihr Eintritt bevorstehe (ebenso bereits: BGH, Urteil vom 15.3.2007 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474).

Dieses Sachverständigengutachten sei im Falle eines vorgelegten ärztlichen Attests zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes im Falle eines Umzugs regelmäßig von Amts wegen einzuholen, also nicht erst dann, wenn ein entsprechender Beweisantrag gestellt sei. Dieses Gutachten habe zu klären,

  • an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leide,
  • wie sich die Erkrankungen aktuell auf seine Lebensweise und Autonomie und auf seine psychische und physische Verfassung auswirken,
  • ob eine Verschlechterung dieses festgestellten Krankheitsbildes im Falle eines Umzugs drohe, und bejahendenfalls
  • ob und in welchem Maße Unterstützungsleistungen durch das eigene private oder nachbarliche Umfeld, durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen eine drohende umzugsbedingte Verschlechterung des Krankheitsbildes mindern könnten.

Nur auf dieser Basis sei das Gericht dann befähigt, eine angemessene Abwägung zwischen den Interessen des Mieters an einem weiter geführten aufrechterhaltenen Mietverhältnis einerseits und denen des Vermieters an einer Vertragsbeendigung vorzunehmen.

Im 2. Fall hätte das Berufungsgericht dem Vorbringen des Mieters, mit dem er den Eigenbedarf des Vermieters bestreitet und als vorgeschoben bezeichnet, eingehender nachgehen müssen, insbesondere dem angebotenen Zeugenbeweis zur Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs erheben, den Zeugen hören, und bei verbleibenden Zweifeln gegebenenfalls den Vermieter persönlich anhören müssen.

Weiter gehe es nicht an, die vorgetragenen Härtegründe in Bezug auf den Krankheitszustand des Bruders des Mieters einfach zu bagatellisieren und dazu kein Sachverständigengutachten einzuholen. Auf dieser Basis habe das Berufungsgericht zwischen den divergierenden Interessen der Parteien am Bestand des Mietvertrags nicht angemessen abwägen und klären können, ob die Interessen des Mieters an der Fortführung des Mietvertrags überwiegen, ihm also ein Wohnungsverlust unzumutbar sei, oder nicht.

Interessen von Vermieter und Mieter bei Eigenbedarfskündigungen

Resümee

Der BGH achtet grundsätzlich die Eigentümerstellung des Mieters, die Denkansatz für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist; andererseits achtet er exakt auf die Wahrung der gesetzlichen Voraussetzungen und Grenzen zur Geltendmachung und Durchsetzung dieses Kündigungsrechts. Dabei beachtet und gewichtet er im idealen Maße den denknotwendig gegenläufigen Interessen von Vermieter und Mieter bei Eigenbedarfskündigungen. Seine Rechtsprechung ist „richtig“, die gesetzlich fein justierte Berücksichtigung der Parteiinteressen als Grundlage dieser Rechtsprechung ebenfalls. Fazit: die Kündigung wegen Eigenbedarfs und der darin zum Ausdruck kommende Interessenausgleich zwischen den Beteiligten sollte nicht verändert und vor politisch motivierter Emotionalisierung geschützt werden.