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Corona: Die Stunde des Heimwerkers

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


"Wir bleiben zu Hause"

Persönliche Kontaktverbote, Ausgangsbeschränkungen mit Abstandsregelungen, trotz vorsichtiger Lockerungen immer noch eine Fülle behördlich geschlossener Freizeiteinrichtungen, Sportanlagen und gastronomische Betriebe - „Corona“ zwingt uns in unsere Wohnungen. Der Slogan: wir bleiben zu Hause. Beim Betrachten der selbstbewohnten vier Wände kommt so mancher auf Ideen: ich wollte doch schon so lange renovieren, sanieren und reparieren. Alles soll schöner und moderner werden. Bei so manchem Zeitgenossen, natürlich auch bei so mancher Zeitgenossin, bricht jetzt der Heimwerker bzw. die Heimwerkerin durch. Schließlich muss man die Zeit zu Hause ja sinnvoll vertreiben. Die Nachbarn sind durch den Baukrach genervt - und können nicht raus, sondern bleiben auf die eigene Wohnung verwiesen. Kein Wunder dass der Baukrach auch zu Krach unter den Nachbarn führt. Aber dies bei Leibe nicht nur. Denn so mancher Mieter übertreibt es dann auch mit seinen ausgelebten Heimwerkerfreuden. Man repariert, saniert und baut sogar manchmal um; dies in einem Umfang, der ohne Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig ist und der häufig genug wegen erforderlicher und nicht ausreichend vorhandener Fachkenntnisse auch zu Misserfolgen führt.

Mietrechtlich gilt:

Kleinere handwerkliche Arbeiten in der Wohnung sind nur dann ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig, wenn dies noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt. Hier muss man aber sagen: Die Wohnung dient eben vertragsgemäß zum Wohnen und nicht als Baustelle. Deshalb ist eine Modernisierungsmaßnahme in der Wohnung, die in die Bausubstanz eingreift oder die sie sogar verändert, ausnahmslos nur mit Zustimmung des Vermieters statthaft. Das gilt genauso für jede Form der Sanierung. Andersherum betrachtet: Kleinere Arbeiten können nur dann zulässig sein, wenn sie nicht in die Bausubstanz eingreifen oder sie sogar verändern. Denn der Mieter ist grundsätzlich gehalten, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, indem er sie angemietet hat.

Ohne besondere Erlaubnis hierzu darf der Mieter zum Beispiel die üblichen Installationsgeräte sowie die dafür notwendigen Vorrichtungen, Gardinenstangen, Lampen und Küchengeräte im angemessenen und erforderlichen Umfang anbringen. Dazu darf er auch Dübel verwenden. Fliesen darf der Mieter aber nur in den dafür unbedingt erforderlichen Maßen anbohren. Möglichst sind die Fugen hierfür auszusuchen, um die Fliese zu schonen. Auch zusätzliche Steckdosen darf er fachgerecht anbringen und einen Internetanschluss einrichten. Zimmertüren darf er vorübergehend aushängen, muss sie allerdings – wieder fachgerecht - so lagern, dass für die ausgehängten Türblätter keine Gefahren zum Beispiel durch Feuchtigkeit entstehen. Fehlt eine Gemeinschaftsantennenanlage völlig, so darf der Mieter auch ungefragt eine Rundfunk- und Fernsehantenne installieren. Schließlich gehört die Installation einer Einbauküche zum vertragsgemäßen Gebrauch, es sei denn, die Wohnung ist mit einer vom Vermieter gestellten Einbauküche angemietet worden.

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Einverständnis des Vermieters einholen

Alle darüber hinaus ohne Einverständnis des Vermieters vorgenommenen Einbauten, Ausbauten, Umbauten oder sonstigen Veränderungen sind nicht erlaubt. Beispiele: Der Mieter macht einen Wanddurchbruch, errichtet eine neue Wand oder kürzt Türblätter, um Teppichboden zu verlegen. Oder er legt Parkettfußboden.

Etwas anderes ist es, wenn die Wohnung in ihrem Ausstattungsstandard nicht mehr zeitgemäßem Wohnen entspricht. Auch dann darf aber der Mieter nicht eigenmächtig selbst Hand anlegen, sondern muss zunächst den Vermieter ansprechen. Entweder der Vermieter erlaubt die gewünschten Baumaßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen Zustandes, dann kann der Mieter je nach Absprache selbst tätig werden oder einen Fachhandwerker damit beauftragen. Oder der Vermieter erteilt seine Erlaubnis nicht. Dann müssen sich Vermieter und Mieter darüber streiten, ob die gewünschten Sanierungen zu einem heute zeitgemäßen Wohnen gehören und der Mieter deshalb einen entsprechenden Anspruch auf Duldung der Baumaßnahmen gegen den Vermieter erfolgreich geltend machen kann. In diesem Fall könnte der Mieter vom Vermieter die Durchführung entsprechender Baumaßnahmen auch verlangen. Diskutiert werden zum Beispiel die Herstellung eines Telefonanschlusses (bejahend: BGH, Urteil vom 5.12.2018 - VIII ZR 17/18, MietRB 2019, 34) oder die Herstellung, bzw. die datenmäßige Ertüchtigung eines Internetanschlusses (so: Lützenkirchen, MietRB 2020, S. 111, 115). In beiden Fällen wird vertreten, dass die genannten technischen Einrichtungen heute zum zeitgemäßen Wohnen dazugehören. Deshalb habe der Mieter gegen den Vermieter entsprechende Ansprüche auf Duldung einer Herstellung dieser technischen Ausstattung oder auf ein eigenes tätig werden. Virulent geworden sind diese Fragen gerade in dem Zusammenhang coronabedingt eingerichteter Home-Offices. Nach hier vertretener Auffassung hat der Mieter in keinem Fall Ansprüche gegen den Vermieter, wenn er nicht über die vertragliche Zusicherung einer Herstellung dieser Technik durch den Vermieter verfügt oder zuvor der Vermieter einer eigenen Initiative des Mieters zugestimmt hat. Denn im Zeitalter von Handy und Smartphone ist der Mieter auf bauseits vollzogene Digitalisierung nicht mehr angewiesen. Auch einen Computer kann er mit einem mobilen Router aktiv internetfähig machen, ohne dass er auf hergestellte Internetanschlüsse in der Wohnung angewiesen ist. Die Frage ist ganz parallel zur Rechtsprechung zum Anspruch des Mieters auf Herstellung von Empfangsmöglichkeiten zusätzlicher Programmangebote per (eigener) Satellitenschüssel oder durch Aufrüstung eines vorhandenen Kabelanschlusses zu lösen: auch dort wird der Mieter auf die Möglichkeit des Empfangs von Internet-Fernsehen verwiesen und weitere Ansprüche gegen den Vermieter nicht mehr diskutiert (BGH (Urteil vom 14.5.2013 – VIII ZR 268/12, juris; LG Frankfurt, Urteil vom 28.5.2010 – 2-09 S 47/08, ZMR 2010, 965; ebenso: AG Berlin-Wedding, Urteil vom 20.5.2010 – 22a C 308/09, Grundeigentum Berlin 2010, S. 1429;AG Frankfurt, Urteil vom 21.7.2008 – 33 C 3540/07, Info M 2008, S. 368, für das Wohnungseigentum grundlegend auch: Derleder, Parabolantennen in der Wohnungseigentumsanlage und digitales Fernsehen, ZWE 2006, 220 ff).

In der Praxis streitanfällig ist die Frage, ob der Vermieter etwa notwendige Erlaubnisse erteilen muss oder nicht. Bis auf ganz wenige Ausnahmen gilt hier als Grundsatz: Zustimmen muss der Vermieter gewünschten Modernisierungen und Sanierungen durch seinen Mieter nicht. Das kann ganz ausnahmsweise anders sein, wenn die Maßnahmen notwendig sind, um ein zeitgemäßes Wohnen zu erreichen. Duldungspflichtig ist es darüber hinaus auch, wenn der Mieter einen barrierearmen und behindertengerechten Zugang und eine ebensolche Ausstattung der Wohnung wünscht. Auch diese Maßnahmen muss er dann aber auf eigene Kosten herstellen und ist grundsätzlich auch bei Vertragsende wieder dazu verpflichtet, die Veränderungen zu beseitigen (§ 554a BGB).

Häufig zu Streit führt auch die Frage, ob bauliche Änderungen oder Einbauten in der Wohnung oder schließlich vom Mieter zusätzlich eingebrachte Einrichtungen bei Vertragsende wieder ausgebaut werden dürfen, bzw. wieder ausgebaut werden müssen und ob und wie hoch die Investitionen des Mieters abgegolten werden, wenn die damit geschaffenen Veränderungen, Einrichtungen und Einbauten in den Mieträumen bleiben sollen. Was viele Vermieter auch nicht wissen: Vermieter können eine zusätzliche Sicherheit in Geld für Rückbaukosten/Ausbaukosten bei Vertragsende verlangen, auch wenn sie bereits eine Mietkaution auf der Basis einer entsprechenden vertraglichen Abrede erhalten haben (§ 258 Satz 1 BGB). Schon aus den vorgenannten Gründen sollten Vereinbarungen als Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen werden, wenn sich Vermieter und Mieter über die Durchführung baulicher Maßnahmen des Mieters in der Wohnung einig sind. Das gilt besonders im Modernisierungsfalle in Form einer sogenannten „Mietermodernisierungs-Vereinbarung“.