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Betriebskostenumlage: Stress ohne Ende?

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Möglichkeit eines einheitlichen Abrechnungssystems

Der „Klassiker“ in der Beratung:

V, Eigentümer und Vermieter mehrerer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, beklagt, dass der Abrechnungsmaßstab bei der Betriebskostenumlage nicht funktioniert. Er verwende einen Personenschlüssel und wolle länger verweilende oder mit waschende und badende bzw. duschende Besucher der Mieter mit berücksichtigen. Dagegen verwahrt man sich. Oder: Abgerechnet werde nach „Einheiten“, gebildet aus Personen und der Anzahl der einzelnen Zimmer in der Mietwohnung. Oder schließlich: Für die einzelnen Mietwohnungen werden bei den Betriebskosten jeweils verschiedene Umlageschlüssel, die vorher vertraglich vereinbart sind, verwendet, also zum Beispiel in der Parterre ein Flächenmaßstab, im 1. Obergeschoss ein Personenschlüssel, in allen anderen Wohnungen wird nach einem Mischmaßstab („Einheiten“, gebildet aus Anzahl der wohnenden Personen und aus der Anzahl der vermieteten Räume) abgerechnet. Die Mieter pochen auf die Einhaltung dieser verschiedenen Schlüssel und berufen sich dazu wieder auf die vertragliche Abrede. V fragt nach der Möglichkeit eines einheitlichen Abrechnungssystems, weil er sonst „draufzahlen“ müsse.

Die Antwort ist wie folgt zu entwickeln:

Abgesehen von Fällen der Heizkostenverordnung, die feste Umlagemaßstäbe und Änderungsmöglichkeiten dazu vorgibt, können die Vertragsparteien die Umlage der Betriebskosten abweichend vom Gesetz auf den Mieter vereinbaren und hierfür einen eigenen Umlageschlüssel wählen. Bleibt die Umlagevereinbarung ohne nähere Bestimmung des Umlageschlüssels isoliert, gilt der gesetzliche Flächenmaßstab als Verteilungsschlüssel (§ 556 a Abs. 1 BGB). Vereinbart werden kann auch anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters. Denn § 556 a Abs. 1 Satz 1 ist abdingbar (BGH, NZM 2015, 130; anderer Ansicht noch: Grundmann, NJW 2001, 2497, 2500). Das muss dann aber von vornherein so im Mietvertrag geregelt sein. In diesem Fall kann der Vermieter bei den angesprochenen Umlageproblemen - im Streitfall natürlich gerichtlich kontrolliert - einen anderen Verteilungsschlüssel bestimmen.

Daneben tritt das Umstellungsrecht des Vermieters aus § 556 a Abs. 2 BGB:

Danach kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung kann nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums mit Wirkung für die Zukunft erfolgen. Die Voraussetzungen einer Umstellung muss der Vermieter beweisen.

Ist deshalb auch dieser Weg nicht gangbar, so bleibt als „letzte Hoffnung“ die Möglichkeit einer Korrektur über § 242 BGB (Treu und Glauben). Er setzt voraus, dass der bestehende Umlagemaßstab zu einer krassen Ungerechtigkeit führt (dazu: BGH, NZM 2006, 895, 896; BT-Drs. 14/4553 zu Art. 1 § 556 a BGB Nr. 1, S. 51).

Als „allerletzte Hoffnung“ könnte man sich dann noch darauf berufen, dass ein Umlageschlüssel für Betriebskosten auch durch jahrelange einverständliche Handhabung vereinbart werden kann. Das soll nach Auffassung des BGH selbst dann gelten, wenn der Mietvertrag für eine Änderung (hier: Fortschreibung) Schriftform vorsieht (BGH, NJW 2008, 283; BGH, NZM 2006, 11; zum Erklärungswillen bei der reinen Zahlung von abgerechneten Betriebskosten vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, Rn. 18 ff -, NJW 2008, 283; BGH, NZM 2004, 418; BGH, NZM 2000, 961). Allerdings verlangt der BGH selbst Anhaltspunkte, die für einen beiderseitigen Willen zur Änderung der Umlagevereinbarungen sprechen (zum Beispiel ein vorausgegangener Streit über die Umlagefähigkeit einer bestimmten Betriebskostenposition (BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, Rn. 18 ff -, NJW 2008, 283). Er verhält sich also selbst bei der Annahme einer vertraglichen Änderung „rein durch Zahlung“ zurückhaltend und stellt auf einen entsprechenden Erklärungswillen des Mieters ab. Diese Fälle dürften deshalb selten vorkommen. Denn der Mieter kontrolliert im allgemeinen erhaltene Betriebskostenabrechnungen akribisch und reagiert, wenn „gleitende“ Umlagemaßstäbe verwendet werden, die keine Vertragsgrundlage finden. Greifen die genannten Möglichkeiten nicht, hat der Vermieter also „schlechte Karten.“

Ebenso für die Praxis „typisch“:

Vermieter V hat in älteren Mietverträgen eine Bruttowarmmiete vereinbart, die das reine Nutzungsentgelt und die anfallenden Betriebskosten in einem Betrag abgilt. Oder: Vermieter V hat eine Nettomiete mit einer Betriebskostenpauschale vereinbart, um sich die lästigen jährlichen Betriebskostenabrechnungen zu sparen, die er ja bei einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung nach dem Ende des Abrechnungszeitraums sonst fertigen muss. Infolge eines über Jahre ständig erhöhten Betriebskostenniveaus kommt er kalkulatorisch mit der Pauschale oder der einheitlichen Bruttowarmmiete nicht mehr aus. Wieder zahlt er „drauf“. Er fragt nach Umstellungsmöglichkeiten.

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Die Antwort lautet:

Umstellungsmöglichkeiten gibt es nicht. Der Vermieter kann einen bestehenden Abrechnungsschlüssel nicht einseitig ändern (Zehelein, in: Münchener Kommentar, Bd. 5, 8. Aufl. 2020, § 556 a BGB Rn. 37 mit weiteren Nachweisen) Denn schon im Jahre 2001 hat der Gesetzgeber innerhalb der großen Mietrechtsreform entschieden, dass „Bruttomietverträge“ einseitig durch den Vermieter nicht mehr auf Nettomieten mit gesonderter Betriebskostenabrechnung umgestellt werden dürfen. Dies gilt genauso für Teilinklusivmietverträge, bei denen einzelne Betriebskostenarten mit in der eigentlichen Miete eingepreist sind. Eine Umstellung kann nur durch eine einvernehmliche Vereinbarung gemeinsam mit dem Mieter erfolgen (so auch LG Augsburg, WuM 2004, 148; AG Köln, ZMR 2004, 119). Diese zweiseitige Vereinbarung aber ist in der Praxis so gut wie nicht zu erreichen. Warum sollte der Mieter „freiwillig“ mehr zahlen? Der Vermieter kann deshalb auf diese typische Ablehnung des Mieters nur auf anderem Feld reagieren. So kann er zum Beispiel Mieterhöhungs- oder Kündigungsmöglichkeiten prüfen. Oder er kann dem Mieter Zugeständnisse machen, auf die er gegen den Vermieter keinen Anspruch hätte. In Betracht kommen hier zum Beispiel die vom Mieter gewünschte digitale und energetische Ertüchtigung der Mietwohnung. Zieht das auch nicht, bleibt der Vermieter auf seinem infolge der gestiegenen Betriebskosten „schlechten“ Vertrag sitzen. Denn auch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei vertraglich vereinbarter Inklusivmiete ist nach heutigem Recht nicht mehr vorgesehen.

Genauso liegt es, wenn der Vermieter von einer vereinbarten Betriebskostenpauschale auf eine monatliche Vorauszahlung mit dem Gebot einer nachfolgenden „spitzen“ Abrechnung aus Kostengründen umstellen möchte. Auch das geht nicht. Allerdings kann der Vermieter die Pauschale bei eingetretenen Kostensteigerungen erhöhen, wenn der Betrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht mehr decken. § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB gibt ihm hierzu noch die Möglichkeit, wenn dieses Anpassungsrecht von Anfang an im Mietvertrag vereinbart ist. Anderenfalls ist dem Vermieter auch dieser Weg verstellt.

Zum guten Schluss:

Vermieter V fragt, ob er neu eingeführte Betriebskosten bei seiner Abrechnung berücksichtigen kann, die es zur Zeit des Vertragsabschlusses noch nicht gab und die deshalb im Vertragsformular auch nicht erwähnt sind. Entstehen Betriebskosten nach einer Modernisierungsmaßnahme oder als neu eingeführte öffentlich-rechtliche Abgaben tatsächlich „neu“, sollen sie schon aufgrund einer bloßen vertraglichen Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog umlagefähig sein (BGH, NZM 2006, 896, 897 und BGH, NZM 2004, 417), erst recht aber dann, wenn der Vertrag eine sogenannte „Mehrbelastungsklausel“ enthält, die diesen Fall regelt (BGH, NJW 2016, 1308 Rn. 13 ff).

Auch die Umlage rückwirkend erhöhter Betriebskosten bleibt möglich (§ 560 Abs. 2 Satz 2 BGB). Aus alledem folgt, dass man gerade in Mehrfamilienhausverhältnissen mit verschiedenen Mietverträgen Umlageschlüssel nur harmonisiert abgestimmt und identisch in den verschiedenen Verträgen vereinbaren sollte. Aufgrund der Streitanfälligkeit sollte von Personenschlüsseln oder Mischmaßstäben in jedem Fall Abstand genommen werden. Gute Verträge, die die hier angesprochenen vertraglichen Möglichkeiten für den Vermieter ausschöpfen, sollten in jedem Fall Grundlage sein.

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