Betriebskostenabrechnung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Streitfall Hausmeisterkosten

Die Hausmeisterkosten sind für betroffene Mieter oder deren Rechtsvertreter beliebte „Zielscheiben“, wenn es um die Anfechtung von erteilten Betriebskostenabrechnungen geht. Zunächst sind Hausmeisterkosten ausdrücklich im Katalog umlegbarer Betriebskosten erwähnt (§ 2 Nr. 14 BetrKV) und damit auch umlagefähig, wenn sie so im Mietvertrag behandelt werden. Die Kosten umfassen nach dem Wortlaut der Verordnung „die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach § 2 Nummern 2 bis 10 und 16 BetrKV nicht angesetzt werden.“

Reparatur- und Instandhaltungskostenanteile, die bei entsprechender Tätigkeit des Hausmeisters anfallen, sind also heraus zu rechnen, ebenso Tätigkeiten innerhalb der Hausverwaltung. Denn Verwaltungskosten können im Mietrecht nicht Betriebskosten sein (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Genau hier wird eingehakt, wenn die Kosten des Hausmeisters pauschal in einem Betrag ohne nähere Erläuterung beziffert werden.

Ansatzfähige Betriebskosten

Spiegelbildlich formuliert: Alle Kosten, die durch die typischen Aufgaben eines Hausmeisters anfallen, sind als Betriebskosten ansatzfähig. Dies umfasst insbesondere die Kosten, die dafür anfallen, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Es handelt sich um routinemäßig anfallende Maßnahmen der Kontrolle und der Überwachung. Typische Unterpunkte sind die Kontrolle und Überwachung uneingeschränkt zur Verfügung stehender Rettungs- und Fluchtwege, ordentlich verschlossener Außentüren, funktionsfähiger Abflüsse, funktionsfähiger Beleuchtung auf Gemeinschaftsflächen, Überwachung des ordnungsgemäßen Zustandes bautechnischer Anlagen, Schadensfreiheit von Glasbereichen, Einweisung von Handwerkern im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten sowie der Wahrung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Dies umfasst insbesondere den Frostschutz, den Brandschutz, sowie die Kontrolle des gefahrlosen Zustandes von Wohnflächen im Innen- und Außenbereich. Auch die Einhaltung der Hausordnung wird üblicherweise vom Hausmeister kontrolliert. Kurzum: Ansetzbar sind Vergütungen für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit. Dazu gehören nicht Notdienstpauschalen, die als Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen, bzw. für die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte anfallen. Denn dies sind Verwaltungstätigkeiten (BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19. Nur Kosten für die Notrufbereitschaft bei einem Personenaufzug sind umlagefähiger Betriebskosten (§ 2 Nr. 7 BetrKV).