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Betriebskosten

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst


Wann kann der Mieter eine neue Abrechnung verlangen?

M hat von V Gewerberäume gemietet. In der Betriebskostenabrechnung unterteilt V ohne nähere Erläuterung in 3 Abrechnungskreise. Ein Teil der Positionen wird mit dem Umlageschlüssel „ST“ abgerechnet. Ein beigefügtes Infoblatt informiert darüber, dass es sich um Flächen handelt, die V unterschiedlich teilweise nur zu 10 % und nicht zu 100 % angesetzt hat. M pocht auf Neuerteilung der Abrechnung. Steht ihm ein solcher Anspruch zu?

Anspruch auf neue Abrechnung besteht, wenn vorliegende Abrechnung formell fehlerhaft ist

Ein Anspruch auf eine neue Abrechnung steht dem Mieter nur dann zu, wenn die ihm bereits vorliegende Abrechnung formell fehlerhaft ist. Die Anforderungen an die Formalien einer Betriebskostenabrechnung zeigen sich dabei in der Wohnungsmiete und in der Gewerberaummiete identisch. Nach der Rechtsprechung des BGH und der Oberlandesgerichte (BGH, Urteil vom 20.1.2021 - XII ZR 40/20, IMR 2021, 151; BGH, Urteil vom 27. 11. 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, S. 196; BGH, Urteil vom 23-11-1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, S. 573; OLG Braunschweig, Urteil vom 27.11.1998 – 5 U 85/98 LG, WuM 1999, S. 173) muss sich eine Betriebskostenabrechnung an den mietvertraglichen Absprachen orientieren, den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügen und in der Regel folgende Mindestangaben enthalten:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.
  • Die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels.
  • Die Berechnung des Anteils des Mieters.
  • Den Abzug der Vorauszahlungen.

Der BGH (Urteil vom 20.1.2021 - XII ZR 40/20) betont, das Anforderungsniveau dürfe nicht zu hoch angesetzt werden. Deshalb genüge es, dass sich einzelne Angaben etwa zum Umlageschlüssel aus dem Mietvertrag oder aus beigefügten Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung entnehmen lassen. Die Erklärungen müssen nicht unmittelbar in der Abrechnung selbst enthalten sein. Auch bei unterschiedlichen Flächenangaben in der Abrechnung muss aus ihr selbst nicht hervorgehen, wie der Vermieter die Flächen ermittelt hat. Denn die korrekte Ermittlung und Anwendung von Flächeninhalten als Berechnungsgrundlage für einzelne Betriebskostenarten ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit (materielle Richtigkeit). Daraus ergibt sich kein neuer Abrechnungsanspruch (zu den formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung vergleiche auch BGH, Urteil vom 29. 1. 2020 - VIII ZR 244/18).

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Nachzutragen ist:

Ausnahmsweise kann sich auch dann ein Anspruch auf Erteilung einer neuen Abrechnung ergeben, wenn die vorliegende Abrechnung zwar formellen Anforderungen genügt, aber inhaltlich in schwerwiegendem Maße unrichtig ist und der Mieter selbst mangels Kenntnis der Basisdaten inhaltliche Mängel oder Mängel in der Berechnung selbst weder nachvollziehen, erklären und aufklären, noch nachrechnen kann. Kann der Mieter beim Vermieter nachfragen, scheidet der Anspruch bereits aus. Dessen ungeachtet muss der Mieter die fehlende Nachvollziehbarkeit einer vorliegenden Abrechnung auch explizit rügen. Geschieht das nicht, ist ihm ein Anspruch auf Erteilung einer neuen Abrechnung bereits nach Treu und Glauben verwehrt (BGH, Urteil vom 20.1.2021 - XII ZR 40/20).