Berliner Mietendeckel

Senat hat Mietern einen Bärendienst erwiesen

Ein Jahr hat es gedauert, bis das Bundesverfassungsgericht im Hauptsacheverfahren (2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) entschied und am 15. April 2021 verkündete: Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Das Land Berlin hätte ein solches Gesetz nicht erlassen dürfen. Das Bundesverfassungsgericht hat sich in seinem Beschluss nur mit der Frage auseinandergesetzt, ob das Land Berlin befugt war, einen solchen Mietendeckel zu erlassen, und dies im Ergebnis verneint. So bewerteten auch schon zahlreiche Rechtsgutachten vor Erlass des Gesetzes diese Rechtsfrage. Zur inhaltlichen Frage, ob die Normen an sich gegen das Grundgesetz verstoßen, hat sich das Gericht nicht geäußert.

Haus & Grund Mietverträge einfach online!

Aktuelle Versionen vom Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag und Garagenmietvertrag einfach online erstellen und als PDF drucken.


Kunde werden   Kunden-Login

Warum war Berlin nicht gesetzgebungsbefugt?

Grundsätzlich fallen Regelungen zur Miethöhe unter die sogenannte konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Das bedeutet, die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von dieser Kompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Aber genau das hat er: Mit den Regelungen zur Bestimmung der Mieten, der Mieterhöhungen und der Mietpreisbreme hat der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht nach Ansicht der Verfassungsrichter bereits abschließend geregelt. Für weitere Gesetze von Seiten der Länder bleibe kein Raum.

Rechtsfolgen treffen Mieter

Mit dem Beschluss zur Verfassungswidrigkeit sind nun alle Mietverträge wieder so zu behandeln, als hätte es nie einen Mietendeckel gegeben. Insbesondere diejenigen Mieter, die mit Inkrafttreten der zweiten Stufe des Mietendeckels am 23. November 2020 ihre Bestandsmiete gesenkt haben, müssen nun – rein rechtlich – den bisher nicht entrichteten Mietenteil nachzahlen. Aber auch wenn bei Neuverträgen neben der gesetzlich vorgeschriebenen Mietendeckelmiete eine sogenannte BGB-Miete – also eine Miete ohne den Mietendeckel – vereinbart wurde, können Mieter zur Nachzahlung verpflichtet sein.

Vermieter sollten das Gespräch mit ihren Mietern suchen

Da es in niemandes Interesse ist, Mietverhältnisse zu beenden, sollten Vermieter und Mieter ins Gespräch gehen, um eine Lösung zu finden. In Betracht kommen neben einem vollständigen Erlass der Nachzahlungen auch Ratenzahlungen oder ein Verlängern der Zahlungsfrist. Der Berliner Senat hat darüber hinaus bereits Hilfen für Mieter angekündigt.

Bundesweiter Mietendeckel fraglich

Es war zu erwarten, dass es nach einer für den Berliner Senat negativen Entscheidung des Verfassungsgerichts eine Diskussion über eine bundesgesetzliche Regelung für einen Mietendeckel geben würde. Zwar wäre der Bundesgesetzgeber formal für den Erlass einer solchen Regelung zuständig. Dass die Regelungen selbst aber einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalten, ist jedoch mehr als fraglich. Mit seinem Beschluss vom 18. Juli 2019 (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18) zur Mietpreisbremse hat das Bundesverfassungsgericht nämlich bereits enge Grenzen für Mietpreisbegrenzungen aufgezeigt und die Mietpreisbremse in ihrer damaligen Fassung für gerade noch verfassungsgemäß gehalten. Dies begründeten die Richter insbesondere mit der zeitlichen Begrenzung und der erst verzögerten Einwirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Regelungen, wie es der Berliner Mietendeckel vorsah, würden diese Grenzen nach Einschätzung von Haus & Grund eindeutig überschreiten.

Fazit

„Der Berliner Senat hat seinen Wählern und insbesondere den Mietern mit dem Erlass dieses offensichtlich verfassungswidrigen Gesetzes einen Bärendienst erwiesen. Anstatt mehr Wohnungen zur Verfügung zu stellen, ist der Wohnungsbau zurückgegangen, Investoren haben sich zurückgezogen und Vermieter haben weniger in ihre Bestandsimmobilien investiert. Der Höhepunkt dieser desaströsen Politik ist, dass viele Mieter nun auch noch Nachzahlungen leisten müssten und bei Nichtzahlung rechtlich gesehen sogar eine Kündigung drohen könnte.“

von Julia Wagner, Referentin Recht

Zur Vorgeschichte

Nach Inkrafttreten der ersten Stufe des Mietendeckels in Berlin am 23. Februar 2020 hatten insgesamt 284 Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU- sowie der FDP-Bundestagsfraktion einen Normenkontrollantrag beim Verfassungsgericht eingereicht. Gleichzeitig hatten sowohl eine Berliner Landgerichtskammer als auch ein Berliner Amtsgericht die Frage der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels dem höchsten Gericht Deutschlands zur Entscheidung vorgelegt. Alle drei Verfahren wurden in einem Beschluss entschieden – mit dem Ergebnis, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist.