Baumfällung

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Mieter müssen für Kosten aufkommen

Bislang war die Frage in der Rechtsprechung umstritten, wer die oft erheblichen Kosten einer notwendigen Baumfällung zu tragen hat. Nun gibt es dazu eine höchstrichterliche Entscheidung: „Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege“ im Sinne von § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung.

Muss der Vermieter die Kosten für die Fällung eines morschen Baums im Rahmen einer Instandhaltungsmaßnahme selbst tragen, da er damit einen Mangel beseitigt? Der Bundesgerichtshof (BGH) verneinte dies in seinem Urteil vom 10. November 2021 (VIII ZR 107/20). Baumfällarbeiten können Teil der Gartenpflege sein.

Mieterin klagte gegen Betriebskostenabrechnung

Hintergrund war ein Verfahren, in dem die Vermieterin eine seit über 40 Jahren auf dem Grundstück stehende Birke fällen ließ, da der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten der Baumfällung in Höhe von rund 2.500 Euro legte sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Auf eine Mieterin entfiel ein Betrag von rund 415 Euro. Die Mieterin zahlte den Betrag unter Vorbehalt und klagte auf Rückzahlung. Die Klage blieb allerdings in allen Instanzen erfolglos.

BGH: Erforderliche Maßnahme der Gartenpflege

Nach § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung gehören – wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist – die Kosten der Pflege von gemeinschaftlich genutzten Gartenflächen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Zwar sind Baumfällarbeiten in der Verordnung nicht explizit als solche benannt, wohl aber die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Diese Beschreibung erfasst nach Ansicht des BGH auch Bäume. Und eine Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen setze in der Regel eine vorherige Entfernung voraus, stellten die Richter fest. Somit sei „die Fällung eines morschen Baums regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege“.

Abgrenzung zu Instandhaltungsmaßnahmen

Die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sind bekanntlich nicht auf Mieter umlegbar, sondern müssen vom Vermieter getragen werden. Eine Baumfällung könne aber nicht in diese Kategorie fallen, so die Richter. Denn Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beseitigen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Auch dass die Baumfällung kein regelmäßiger Posten ist und eigentlich nur wiederkehrende Kosten zu den Betriebskosten gehören, ließen die Richter nicht gelten: Auch wenn nicht jedes Jahr ein Baum gefällt wird, könne bei einer solchen Maßnahme von laufenden Kosten gesprochen werden. Schließlich sind längere und nicht immer genau vorhersehbare Zeiträume für die einzelnen Aufgaben der Gartenpflege ganz normal. Die Mieter können außerdem damit rechnen, dass ein alter, morscher Baum eines Tages gefällt werden müsse.