Eigenmächtige bauliche Veränderung

Von Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Rückbauanspruch contra Anspruch auf Genehmigung?

Mieter M installiert eigenmächtig eine Sonnenmarkise durch Dübelung und Verschraubung in der Mauer des Gebäudes. Vermieter V „schäumt“ und verlangt Rückbau, also den Abbau der Markise und das Verschließen der gesetzten Bohrlöcher einschließlich notwendiger Malerarbeiten. M hält eisern an seiner Markise fest. V klagt.

Das Amtsgericht (AG) Köln (Urteil vom 9.8.2017 - 201 C 62/17, ZMR 2018, 56) spricht die Klage zu. Schon der substanzielle Eingriff in die Bausubstanz durch das Anbohren der Mauerstelle stelle eine bauliche Veränderung dar, die genehmigungsbedürftig sei. Allerdings könne der Mieter eine solche Genehmigung des Vermieters verlangen, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters gering sei, zum Beispiel weil sich der Vermieter bereit erklärt habe, die Montage fachgerecht ausführen zu lassen, auf die Gesamtgestaltung der Fassade Bedacht zu nehmen und die Markise bei seinem Auszug wieder spurenlos zu entfernen. Ein solcher Anspruch könne aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) folgen.

Danach dürfe der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen und sachlichen Grund Einrichtungen verwehren, die dem Mieter das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (vgl. dazu schon BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). So müsse der Vermieter zum Beispiel genehmigen, wenn der Mieter andernfalls in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt würde, weil ein Sonnenschirm wegen der Lage des Balkons keinen ausreichenden Sonnenschutz bieten würde (AG München, Urteil vom 7.6.2013 - 411 C 4836/13, ZNR 2014, 459).

Hier aber sei V durch die Montage der Markise in seinem Eigentum nicht nur gering beeinträchtigt, sondern stark. Denn es handle sich um eine puristisch erbaute moderne Wohnanlage mit klaren Strukturen und Linien, bei der einer Außenmarkise zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung führen würde. Die Fassade verfüge auch über ein Wärmeverbundsystem der Außenmauer, dass seine Funktion im Falle einer Durchbohrung zur Montage der Markise einbüßen würde. Schließlich könne der Mieter den begehrten Sonnenschutz aufgrund ausreichenden Platzes dazu auch durch größere Sonnenschirme (sogenannte Ampelsonnenschirme) oder durch einen mobilen Pavillon erreichen.

Die Interessen des Eigentümers an einer optisch unveränderten und substantiell unversehrten Fassade müssten daher überwiegen. Soweit die Urteilsgründe.

Unerfindlich bleibt, warum Vermieter V nicht auch gleich Schadensersatz wegen des durchbohrten Wärmeverbundsystems geltend gemacht hat. Denn es kann keinem Zweifel unterliegen, dass ihm dieser Schadensersatzanspruch zusteht. Dabei unterstellen wir dem M Kenntnis über den Aufbau der Fassadenmauer mit einem entsprechenden daraus folgenden Verschulden. Zum Schaden selbst: Zum einen verursachen die Bohrlöcher Wärmebrücken, die die energetische Optimierung des Gebäudes zerstören und dazu noch zu Feuchtigkeitsschäden durch eindringendes Wasser sowie durch Kondensatbildung führen. Zum anderen geht es um die Reparatur mit Wiederherstellung der Funktionsweise des Wärmeverbundsystems.