Abrisskündigung

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Abrisskündigung wegen statischer Probleme und wirtschaftlicher Unvernunft eines Wiederaufbaus?

Das Wohnungsmietverhältnis besteht schon seit mehreren Jahrzehnten. Das Bad der Mietwohnung befindet sich in einem angeschlossenen Seitenflügel des Anwesens. Vermieter V kündigt wegen Behinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts. Zur Begründung stützt er sich auf ein mit überreichtes Privatgutachten, nach dessen Ergebnis der Seitenflügel aus wirtschaftlichen und statischen Gründen abgerissen werden müsse; eine Wiederherstellung sei nicht ansatzweise darstellbar. Der Bereich des Bades sei sehr baufällig und nur unter erheblichen Gefahren begehbar. Der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 €; in Anbetracht der niedrigen Nettomiete in Höhe von 60 € monatlich rechne sich dies wirtschaftlich nicht. Ist diese „Abrisskündigung“ wirksam?

Nach Auffassung des BGH ist der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des §§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (ebenso: BGH, Urteil vom 24 3. 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736) zumal der Räumungskläger und Vermieter auf Nachfrage angegeben habe, er wisse noch nicht, was er nach dem Abriss mit dem Grundstück weiter anfangen solle und wie er es verwerten würde. Von einer „wirtschaftlichen Verwertung“ sei im Falle eines ersatzlosen Abrisses eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils auch deshalb nicht auszugehen, weil sich dadurch der dem Grundstück innewohnende materielle Wert nicht realisiere. Der Vermieter vermeide nur weitere Unkosten.

Eine Kündigung wegen des wirtschaftlich allein sinnvollen Gebäudeabrisses komme aber aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (Generalklausel des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses) in Betracht. Das im konkreten Einzelfall vom Tatrichter zu untersuchende berechtigte Interesse müsse allerdings genauso schwer wiegen, wie die in Abs. 2 der Vorschrift aufgeführten Regelbeispiele gesetzlich anerkannter Kündigungsgründe aus berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses. Dabei komme es auch auf die vorgetragene geringe Miete an. Allerdings bezeichnet der BGH die Investitionen für den Anbau eines neuen Bades in Höhe von 26.000 € im Verhältnis zu der auch zukünftig nur zu erwartenden Monatsmiete von 60 € netto lediglich als „Betrag in überschaubarer Höhe“, der auch nur einmalig anfalle (Rn. 27 der Entscheidungsgründe). Durch den Anbau erhöhe sich auch der Grundstückswert. Der geltend gemachte Aufwand für die Neuerrichtung des Bades werde dadurch auch „in gewissem Umfang kompensiert“ (Rn. 28 der Entscheidungsgründe). Das Vorbringen des Vermieters, er verfüge nicht über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades, habe als unsubstantiiert außer Betracht zu bleiben. Denn es fehlten Angaben zu den eigenen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnahmen aus sonstigen Objekten u.a.). Zu Möglichkeiten der Kreditfinanzierung eines „verhältnismäßig geringen“ Betrags für die Errichtung des Bades sei ebenfalls nichts vorgetragen (Rn. 29 der Entscheidungsgründe). All dies lasse den Vortrag eines erheblichen und gleichgewichtigen berechtigten Interesses an der Beendigung des Vertrags vermissen.