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Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Abrechnungsfehler korrigierbar?

Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2019 geht im November 2020 und damit rechtzeitig dem Mieter zu. Erst im März 2021 wird ein inhaltlicher Fehler offenbar: Der Wasserverbrauch wurde mit 22,0 m³ angegeben und berechnet, tatsächlich wurden 220 m³ Wasser verbraucht. Der Vermieter fragt um Rat.Müsste er jetzt eine komplett neue Abrechnung erstellen, käme sie zu spät (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Denn der Mieter müsste dann einen etwaigen Nachzahlungssaldo nicht mehr entrichten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Deshalb wird spannend, ob die ursprüngliche rechtzeitige Abrechnung an sich noch gilt, der inhaltliche Fehler nachmalig korrigiert werden kann, und der Mieter deshalb noch nachzahlen muss, wenn sich jetzt zu seinen Lasten ein Nachzahlungssaldo ergibt.

Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß, wahrt auch eine inhaltlich falsche Abrechnung die Abrechnungsfrist binnen einen Jahres seit Ende der Abrechnungsperiode ((§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06). Keine Probleme entstehen deshalb, wenn der Vermieter einen erkannten Fehler noch innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert. Der Mieter muss dann nachzahlen.

Wird der Fehler später erkannt, so ist seine Korrektur zulasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) allerdings ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, a. a. O.).

Das bedeutet:

Weil der Mieter grundsätzlich seinen Anspruch auf Erteilung einer korrekten Abrechnung behält, ist die Abrechnung auf jeden Fall zu korrigieren, auch nachdem die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Endet die Abrechnung dann mit einem Guthaben für den Mieter, stellen sich keine weiteren Fragen. Das Guthaben ist dann auszuzahlen. Aber: Endet die Abrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter, so muss der Mieter in diesem Fall nichts mehr zahlen.

Ausnahme 1:

Der Mieter hat den Fehler nicht zu vertreten, weil er entweder nicht auf einem eigenen Verschulden oder aber auf einem Verschulden zurechenbarer Dritter (zum Beispiel Ablese- und Abrechnungsfirma) beruht. Mit Erfolg aus der Affäre ziehen kann er sich aber dann, wenn dem Vermieter noch keine Belege als Abrechnungsgrundlage vorliegen.

Ausnahme 2:

Das gilt auch, wenn der Mieter dem Vermieter nach Auszug seine neue Adresse nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat. Gleich steht der Fall, dass der Mieter sich bei der zuständigen Behörde nicht umgemeldet oder den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung anderweitig vereitelt hat (z. B. unterlassene Anbringung oder Entfernung des Namens vom Briefkasten oder unterlassene Information des Vermieters über einen Namenswechsel nach Eheschließung: AG Frankfurt, Urteil vom 20.3.2019 - 380 C 296/18).

Ausnahme 3:

Der Fehler war auch für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar. Dann soll der Mieter nach Treu und Glauben gehindert sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen, wenn der Vermieter von ihm eine Nachzahlung auf die abgerechneten Betriebskosten verlangt (BGH, Urteil vom 30.3.2011 - VIII ZR 33/10, NJW 2011, 1957).