Betriebskosten

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Abrechnungsfehler korrigierbar?

Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2019 geht im November 2020 und damit rechtzeitig dem Mieter zu. Erst im März 2021 wird ein inhaltlicher Fehler offenbar: Der Wasserverbrauch wurde mit 22,0 m³ angegeben und berechnet, tatsächlich wurden 220 m³ Wasser verbraucht. Der Vermieter fragt um Rat.Müsste er jetzt eine komplett neue Abrechnung erstellen, käme sie zu spät (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Denn der Mieter müsste dann einen etwaigen Nachzahlungssaldo nicht mehr entrichten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Deshalb wird spannend, ob die ursprüngliche rechtzeitige Abrechnung an sich noch gilt, der inhaltliche Fehler nachmalig korrigiert werden kann, und der Mieter deshalb noch nachzahlen muss, wenn sich jetzt zu seinen Lasten ein Nachzahlungssaldo ergibt.

Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß, wahrt auch eine inhaltlich falsche Abrechnung die Abrechnungsfrist binnen einen Jahres seit Ende der Abrechnungsperiode ((§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06). Keine Probleme entstehen deshalb, wenn der Vermieter einen erkannten Fehler noch innerhalb der Abrechnungsfrist korrigiert. Der Mieter muss dann nachzahlen.

Wird der Fehler später erkannt, so ist seine Korrektur zulasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) allerdings ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, a. a. O.).

Das bedeutet:

Weil der Mieter grundsätzlich seinen Anspruch auf Erteilung einer korrekten Abrechnung behält, ist die Abrechnung auf jeden Fall zu korrigieren, auch nachdem die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Endet die Abrechnung dann mit einem Guthaben für den Mieter, stellen sich keine weiteren Fragen. Das Guthaben ist dann auszuzahlen. Aber: Endet die Abrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter, so muss der Mieter in diesem Fall nichts mehr zahlen.