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Mietende

„Kampffeld“ Wohnungsräumung

Bei Vertragsende wird‘s spannend: Sie als Vermieter möchten nun endgültig wissen, wie es um die von Ihnen vermietete Wohnung bestellt ist. Während des Mietvertrags haben Sie die Wohnung kaum von innen gesehen. Denn ein periodisches Besichtigungsrecht ohne Anlass wird Ihnen von der Rechtsbrechung nicht mehr zugebilligt. Nur noch ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht wird ihnen zugestanden, so etwa dann, wenn Ihr Mieter Mängel gerügt hat und Sie Schadensbild und Schadensursachen ermitteln müssen. Auch bei der Renovierung ist der Mieter während der Vertragszeit weitgehend frei. Er kann die Wohnung nach seinem Geschmack gestalten, muss dann nur bei Vertragsende auf seine Kosten einen weitervermietungsfähigen Zustand herstellen (hell neutrale Dekoration).

Also, wie gesagt: es spitzt sich alles auf das Vertragsende zu. Die wichtigsten Punkte dazu lesen Sie alphabetisch geordnet hier.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

Abnahmetermin

Viele Vermieter gehen selbstverständlich davon aus, dass sie bei Ende des Mietvertrags mit dem Mieter die Wohnung begehen, auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin untersuchen, und dann in einem Abnahmeprotokoll zusammenfassen, welche Arbeiten in der Wohnung noch zu erledigen sind, bzw. welche Schäden dort zu beseitigen sind.

Zunächst

Gesetzlich gibt es keinen Anspruch auf einen gemeinsamen Abnahmetermin, sondern nur dann, wenn dies so im Vertrag zugunsten des Vermieters vorbehalten ist. Dann muss der Mieter nur mitmachen, und nur dann. Andernfalls genügt es, wenn er einen Tag nach Vertragsende die Wohnung zurück gibt, also den Wohnungsbesitz unter Aufgabe des eigenen Besitzes auf den Vermieter überträgt und ihm sämtliche Wohnungsschlüssel in der Wohnung überreicht. Das läuft in der Praxis häufig anders (siehe unter Schlüsselrückgabe).

Abnahmeprotokoll/Rücknahmeprotokoll

Auch wenn Sie sich auf Ihren Mietvertrag stützen und einen Abnahmetermin, gemeinsam mit Ihrem Mieter durchgeführt, verlangen können, so bedeutet das nicht, dass Ihr Mieter auch an der Anfertigung eines Abnahmeprotokolls mitwirken oder dieses Protokoll sogar selbst unterschreiben muss. Das Gegenteil ist richtig. Für den Fall, dass der Mieter sich weigert, ist es immer günstig, bereits einen Zeugen mit zum Termin zu nehmen, der für den Mieter oder neben dem Mieter das Abnahmeprotokoll unterschreibt und so den tatsächlich vorgefundenen Wohnungszustand dokumentiert (siehe unter „Zeugen“).

Einige sehr wichtige Grundsätze für die inhaltliche Gestaltung des Protokolls:

Nehmen Sie alles genau unter die Lupe und erfassen Sie den Zustand der Wohnung vollständig und genau. Noch vorhandene Sachen und Möbel des Mieters dürfen Sie davon genauso wenig abhalten, wie zum Beispiel schlechtes Licht in der Abenddämmerung oder an schlecht beleuchteten Bereichen der Mietwohnung. Sie haben eine umfassende Untersuchungspflicht im Hinblick auf den Wohnungszustand. Das geht soweit, dass Sie sich notwendigenfalls sachverständige Hilfe beschaffen müssen, wenn Sie selbst den Wohnungszustand als ordnungsgemäß oder als vertragswidrig nicht beurteilen können.

Wenn Sie nicht wirklich komplett und sachkundig untersuchen (können), dann machen Sie im Protokoll entsprechende Vorbehalte. Ansonsten wird unterstellt, dass das Protokoll abschließend beschreibt, welche Unzulänglichkeiten und Schäden gesehen worden sind, bzw. was davon noch gegen den Mieter weiter verfolgt werden soll und was nicht. Jeder Punkt, der nicht ausdrücklich im Protokoll aufgeführt ist, kann also hinterher im Zweifel nicht mehr erfolgreich zur Grundlage eines Anspruchs gegen den Mieter gemacht werden. Die herrschende Auffassung ordnet dem Abnahmeprotokoll die Funktion eines sogenannten „negativen Schuldanerkenntnisses“ zu (BGH, Urt. v. 10.11.1982 – VIII ZR 232/81, NJW 1983, S. 446 (448); LG Braunschweig, Urt. v. 28.10.1994 – 6 S 175/94 WM 1997, S. 470).

Beschreiben Sie Missstände, Schäden und noch durchzuführende Arbeiten konkret und raumbezogen.

Sie können versuchen, über die Beschreibung des tatsächlich vorgefundenen Wohnungszustandes hinaus auch rechtliche Erklärungen zur endgültigen Abwicklung des Mietverhältnisses mit in das Protokoll aufzunehmen. Die Gültigkeit solcher Vereinbarungen kann aber im Einzelfall an der Annahme einer unzulässigen AGB-Formularklausel scheitern (vgl. zum Beispiel BGH, Urteil vom 29.5.2013 - VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 = NZM 2013, 57 = DWW 2013, 249 = ZMR 2013, 791, Rn. 24 der Entscheidungsgründe nach juris für die Vereinbarung: „Der Mieter sieht sich außerstande, die in diesem Protokoll festgestellten Mängel, Beschädigungen, Umbauten und Renovierungsleistungen zu beseitigen bzw. auszuführen, und beauftragt den Vermieter mit der Durchführung der notwendigen Arbeiten. Die voraussichtlichen Kosten von … Euro wird der Mieter dem Vermieter erstatten“ – unzulässige Auftragserteilung.). Lassen Sie sich hier im Zweifel kompetent beraten, bevor sie zur Tat schreiten.

Badewanne

Entscheidend ist für die Frage, ob Schadensersatz wegen einer „abgeranzten“ Badewanne verlangt werden kann, ob es sich um übliche Abnutzungen der Wanne nach vertragsgemäßem Gebrauch handelt, oder tatsächlich um einsatzfähige Schäden.

Hintergrund:

Der Mieter muss mit den Mieträumen sowie mit seinen Einrichtungen und Ausstattungen pfleglich, sorgfältig und fürsorglich umgehen. Zeigt das Schadensbild, dass festgestellte Schäden an der Badewanne verschuldet verursacht worden sind und nicht durch eine normale vertragsgemäße Abnutzung oder durch Alterungsprozesse entstanden sind, muss der Mieter Schadensersatz leisten. Die Abgrenzung ist in jedem einzelnen Fall vorzunehmen.

Die Gerichte hatten sich mit folgenden Schadensbildern zu beschäftigen:

  • Verrostete Badewannenarmaturen (AG Salzgitter, Urteil vom 29.12.2010 - 22 C 42/10, juris),
  • Drei Abplatzungen in der Oberfläche der Badewanne mit einem Durchmesser, der kleiner als eine 1 ct. Münze ist (AG Salzgitter, Urteil vom 29.12.2010 - 22 C 42/10, juris),
  • Abnutzungen in der Badewannenoberfläche im Sitzbereich, nicht ordnungsgemäß von den Mietern repariert (in der Oberfläche rau und farblich nicht angepasst; AG Lichtenberg, Urteil vom 23.7.2008 - 3 C 39/08, juris),
  • Beschädigungen einer 15 Jahre alten Badewanne durch eine heruntergefallene Schraube aus der Duschabtrennung (AG Saarbrücken, Urteil vom 02. Mai 2013 – 36 C 306/12 (12) –,WuM 2013, 505),
  • aufgeraute Oberfläche einer 50 Jahre alten Badewanne durch Verwendung falscher Scheuermittel sowie Abplatzungen in der Emaille (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.6.2013 - 221 C 250/11, juris).

Besichtigungsrecht

Anlassbezogene Besichtigungsrechte stehen dem Vermieter zu. Selbstverständlich füllt das nahende Ende des Mietvertrags einen solchen Anlass genauso aus, wie der beabsichtigte Verkauf des Hauses oder der Mietwohnung.

Böden

Hat der Mieter selbst die Wohnung mit Bodenbelägen ausgestattet, muss er sie bei seinem Auszug entfernen.

Normale Abnutzungsspuren an mitvermieteten Böden muss der Mieter nicht ersetzen, wie zum Beispiel „Laufstraßen“ auf Teppichböden. Veränderungen oder Beschädigungen durch unachtsames Vorgehen wie zum Beispiel Brandlöcher von Zigaretten oder Flecken von verschütteten Getränken oder von „tierischen/menschlichen Hinterlassenschaften“ verpflichten ihn zum Schadensersatz. Verändert der Mieter einen Bodenbelag dadurch, dass er darauf einen Teppichboden legt und (vollflächig oder mit doppelseitigen Klebeband) verklebt, muss er bei seinem Auszug den Teppichboden entfernen. Lassen sich die Kleberückstände nicht mehr entfernen, haftet er ebenfalls. Allerdings kann er seine Haftung mit dem Hinweis auf das Alter des mitvermieteten Bodens beschränken oder gar im Ergebnis ausschließen, wenn die übliche Nutzungsdauer erreicht oder überschritten ist (Abzug „neu für alt“; vergleiche auch unter „Parkett“). So wird angenommen, dass ein PVC-Boden jährlich zu 10 - 12 % seines Wertes abgenutzt wird (LG Wiesbaden, Urteil vom 25. Februar 1991 – 1 S 395/90, WuM 1991, 540).

Bohrlöcher/Dübellöcher

Entscheidend für die Abgrenzung von Schadensersatz und vertragsgemäßem Gebrauch ist,

  • wo die Bohrlöcher/Dübellöcher platziert worden sind,
  • in welcher Anzahl dies geschehen ist,
  • ob sie durch einfache Renovierungsarbeiten rückstandslos und unsichtbar entfernt werden können, und
  • ob beim Anbringen der Dübellöcher/Bohrlöcher Leitungen oder sonstige Ausstattungen und Einrichtungen der Mieträume außer den Wänden angebohrt wurden. Dass bei dem letzten Unterpunkt Schadensersatz veranlasst ist, versteht sich von selbst (AG Witten, Urteil vom 12.4.2018 - 2 C 684/17, ZMR 2018, 679 - Gardinenhaken zum Anbringen von Plisseegardinen in den Glasleisten der Dachfenster).

Können Bohrlöcher im Zuge normaler Renovierungsarbeiten unsichtbar und rückstandsfrei verschlossen werden, so ist in der Regel von einem vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen, ohne dass Schadensersatz veranlasst ist. Es kommt dann aber auf die Anzahl der Bohrlöcher an.

Lesen Sie auch dazu einige Vuoten der Gerichte:

  • Schadensersatz wegen 5 Bohrlöchern in der Decke einer Küche im Essbereich (AG Waiblingen, Urteil vom 27 9. 2012 - 13 C 1621/08, ZMR 2013, 208 - verneint wegen vertragsgemäßer Nutzung).
  • Schadensersatzanspruch wegen 14 Bohrlöchern in der Küche zur Montage einer Arbeitsplatte, durch die 14 Fliesen beschädigt worden sind (AG Rheinbach, Urteil vom 7.4.2005 - 3 C 199/04, NZM 2005, 822 - nach Auffassung des Gerichts ordnungsgemäß und damit kein Schadensersatz; nach eigener Auffassung höchst zweifelhaft).
  • Schadensersatz wegen 50 - 60 Dübellöchern im Arbeitszimmer (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 2.8.2012 - 11 C 329/11, ZMR 2013, 724)
  • Beschränken sich angebrachte Bohr- und Dübellöcher auf einen üblichen Umfang und lassen Sie sich durch einfache Renovierungsarbeiten unsichtbar und rückstandsfrei verschließen, liegt das noch im Bereich vertragsgemäße Nutzung, deren Spuren eigentlich der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht beseitigen muss. Ihr Verschluss kann dann vom Mieter nur verlangt werden, wenn er dies im Rahmen der Schönheitsreparaturen schuldet. Ist er aber zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, weil zum Beispiel die Vertragsklausel unwirksam ist, dann muss er auch in diesem Fall angebrachte Bohrlöcher nicht beseitigen (AG München, Urteil vom 18.12.2014 - 473 C 32372/13, ZMR 2014, 734 - bei 59 vorgefundenen Bohrlöchern!).

Da in gefliesten Räumen wie zum Beispiel Bädern normale Renovierungsarbeiten nicht ausreichen, um Dübellöcher ordnungsgemäß und unsichtbar zu verschließen, sind dort Bohrungen nur erlaubt, wenn dies zum zweck- und damit vertragsgemäßen Gebrauch zwingend geboten ist, der Vermieter also nicht für eine zeitgemäße Mindestausstattung im Bad gesorgt hat. Alles, was darüber hinausgeht, ist haftungsauslösend.

Zu dieser Rubrik gibt es folgende Urteile:

  • Schadensersatzanspruch wegen 6 Dübellöchern im Badezimmer zur Montage einer Duschabtrennung (AG Hannover, Urteil vom 22.8.2003 - 535 C 2521/03, juris - verneint, weil im Rahmen ordnungsgemäßer Badbenutzung geschehen).
  • Schadensersatzanspruch wegen 59 Dübellöchern in einem Badezimmer (AG Schöneberg, Urteil vom 12.3.2014 - 6 C 480/13, juris - bejaht, denn nach Auffassung des Gerichts sind in einem Bad Dübellöcher nur dann notwendig, wenn eine Leuchte, ein Handtuchhalter, ein Toilettenpapierhalter, eine Ablage, ein Spiegelschrank/Spiegel und gegebenenfalls ein Duschvorhang zu montieren sind)
  • Schadensersatzanspruch wegen 32 Dübellöchern in einem Bad (LG Hamburg, Urteil vom 17.5.2001 - 307 S 50/01, juris - verneint, da der Vermieter das Bad mit Toilette, Bidet, Waschbecken und einer Badewanne absolut minimalistisch ausgestattet hatte und der Mieter beim Einzug noch Halter für Spiegel, Spiegelkonsole, Spiegellampen, Handtuchhalter, Halter für Zahnputzgläser, für Seifenschalen, für Klopapierrollen, für Klobürste, sowie eine Duschstange und einen Haltegriff an der Badewanne montieren musste).
  • Schadensersatzanspruch wegen angebohrter 15 Fliesen, statt in die Fliesenfugen zu bohren (AG Köpenick, Urteil vom 5.10.2012 - 4 C 64/12, Grundeigentum Berlin 2012, 1639 - bejaht wegen Verletzung des Gebots möglichst schonenden Umgangs mit dem Mietobjekt).

Nachmieter

Will der Nachmieter Sachen des weichenden Mieters übernehmen, so können Sie dem zustimmen, müssen das aber nicht tun. Sie haben also die Möglichkeit zu entscheiden, ob die Sachen in der Wohnung bleiben dürfen oder ob sie zunächst ausgelagert werden müssen, damit Sie die Wohnung umfänglich unter die Lupe nehmen können. In jedem Fall müssen Sie dem Nachmieter klarmachen, dass er in alle Pflichten des Vormieters eintritt, die mit der Übernahme dieser Gegenstände und Wohnungsveränderungen verbunden sind.

Spannend wird‘s beim Thema „Renovierung“. Nach der Auffassung des BGH (Urteil vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16, NZM 2018, 863), reicht es nicht aus, wenn sich der Nachmieter nur gegenüber dem Vormieter dazu verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. In dem entschiedenen Fall ist der Vormieter ausgezogen, ohne vorher zu renovieren. Die Renovierungsleistung wurde zwischen den Mietern als Entgelt für die Übernahme einzelner Gegenstände vereinbart. Der Vermieter konnte sich darauf nicht berufen. Also müssen Sie in einer direkten Vereinbarung mit dem neuen Mieter selbst die Renovierungsfrage regeln.

Parkett

Hier werden häufig Kratzer oder andere Gebrauchsspuren, Flecken (zum Beispiel durch Tierurin, Rotwein), Brandlöcher und Verfärbungen auch durch Lichteinfall gerügt. Die Frage auch hier: Ist das Parkett so behandelt worden, wie der Mietvertrag das vorgibt? Oder hat sich der Mieter vertragswidrig verhalten, und konnte er dies erkennen? Falls ja, dann hat er nicht nur vertragliche Pflichten verletzt, sondern dies auch verschuldet unternommen. Die Folge: Schadensersatz!

Auch hier wieder einige Fälle aus der Rechtsprechung:

  • Schadensersatzanspruch wegen teilweise tiefer und bis zu 10 cm langer Kratzspuren durch Hundekrallen (AG Koblenz, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 162 C 939/13, NJW 2014, 1118- verneint, und LG Koblenz, Urteil vom 06. Mai 2014 – 6 S 45/14 –,NJW 2014, 2660 - bejaht)
  • Schadensersatzanspruch wegen Abdruckspuren schwerer Möbel und wegen Kratzer durch gerückte Möbel (LG Berlin, Urteil vom 10.1.2002 - 61 S 124/01, Grundeigentum Berlin 2002, 261 - wegen der Abdruckspuren verneint und wegen der gezogenen Möbel bejaht
  • Schadensersatzanspruch wegen beschädigtem Parkett in einer Fläche von 1 m², hervorgerufen durch einen Bürosessel mit Rollen; Vertiefungen von über 3 mm und deutliche farbliche Änderungen (AG Leipzig, Urteil vom 13. Mai 2004 – 167 C 12622/03, NZM 2004, 830 - verneint wegen vertragsgemäßer Nutzung innerhalb des Gewerbemietverhältnisses; a. A. für die Mietwohnung: LG Dortmund, Urteil vom 1.3.2010 - 2 T 5/10 juris ).
  • Schadensersatzanspruch wegen Kratzer und „Schmarren“ im Eingangsbereich der Wohnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. Oktober 2003 – I-10 U 46/03, WuM 2003, 621 - verneint)
  • Schadensersatzanspruch wegen eines beschädigten Parkettbodens durch kleinere Fremdkörper unter einer Tür (AG Ottweiler, Urteil vom 24. November 2016 – 16 C 170/15 (77)–, juris- verneint).

Übereinstimmend stellen die Gerichte auch auf die regelmäßige Nutzungsdauer eines Pakets ab und gehen hier von etwa 15-20 Jahren aus. Danach müsse es neu abgeschliffen und versiegelt werden. Dies sei eine Instandhaltungsmaßnahme, die dem Vermieter ohnehin obliege, und die er auch nicht auf den Mieter abwälzen könne. Folge: Ist die regelmäßige Nutzungsdauer abgelaufen, so muss der Vermieter ohnehin Geld ausgeben und es ist ihm dann durch den Mieter kein Schaden entstanden (LG Wiesbaden, Urteil vom 25. Februar 1991 – 1 S 395/90 –, jurisWuM 1991, 540). Ist die Nutzungsdauer noch nicht abgelaufen, kommt eine Kürzung des Schadensersatzanspruches in Betracht (AG Steinfurt, Urteil vom 30.11.2006 - 4 C 168/05, juris - Abzug „neu für alt“). Die Quote richtet sich danach, wie lange das Parkett bereits genutzt wurde.

Räumung der Wohnung

Die Mieträume müssen komplett geräumt übergeben werden. Häufig ist es aber so, dass

  • Mieter und Nachmieter gerne vereinbaren möchten, dass Einrichtungsgegenstände, Dekorationen und Möbel des Mieters übernommen werden (siehe dazu unter „Nachmieter“), oder
  • die Wohnung unabhängig davon mit Gerümpel und Müll oder noch mit Einrichtungsgegenständen versehen zu Rücknahme angeboten wird.

Viele Vermieter verweigern sich dann dem Rückgabewunsch des Mieters. Dies ist nicht immer richtig. Vielmehr müssen wir unterscheiden:

Wird die Wohnung teilgeräumt zurückgegeben also mit Gerümpel, Müll und sonstigen Einrichtungsgegenständen versehen, so kommt es auf die Menge, den Umfang dieser Gegenstände und auf die Transportkosten an, die dadurch noch veranlasst werden.

Befindet sich die Wohnung ansonsten in einem weitervermietungsfähigen Zustand, handelt es sich nur um einige Gegenstände, deren Abtransportkosten 2500 € nicht übersteigen, so ist von einer Wohnungsräumung gleichwohl auszugehen. Sie als Vermieter müssen also nicht mehr auf Räumung, sondern auf Ersatz der ihnen weiter entstehenden Kosten für den Abtransport (Transportkosten und Arbeitsaufwand) klagen. Erst dann, wenn diese Grenzen überschritten werden, können Sie davon ausgehen, dass der Mieter nicht geräumt hat. Nur dann können und müssen sie ihn auf Räumung verklagen. Nur dann müssen Sie die Wohnung in dem angebotenen „Füllstand“ auch nicht zurücknehmen.

Renovierung (siehe auch unter „Nachmieter“)

Weil das Zeit, Mühe und Geld kostet, ist die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Vertragsende besonders streitig. Hinzu kommt, dass der BGH viele Vertragsklauseln „gekippt“ hat. Deshalb schauen wir bei der Frage, ob der Mieter noch renovieren muss, nicht auf Endrenovierungsklauseln oder Abgeltungsklauseln, die Renovierungspflichten oder die Pflicht des Mieters zur zeitanteiligen Abgeltung angelaufener Renovierungszeiträume in Geld fixieren. Solche Klauseln sind heute nicht mehr wirksam. Renovierungsverpflichtungen können sich aber aus einer ganz normalen Klausel zu Schönheitsreparaturen ergeben, mit der sich der Mieter zur Übernahme entsprechender Arbeiten während der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet.

Das ist der Fall wenn

  • die Klausel nach der heutigen Rechtsprechung noch wirksam ist; lassen Sie sich dazu bei Ihrem Haus & Grund-Verein kompetent beraten,
  • die Wohnung einen renovierungsbedürftigen Eindruck macht, und wenn
  • der Mieter länger nicht renoviert hat.

Daneben oder stattdessen kann die Renovierungsleistung noch als Schadensersatz erfolgreich durchgesetzt werden, wenn

  • die Wohnung in auffälligen Farben zurückgegeben wird und diese Gestaltung nicht dem Geschmack der Mehrheit angenommener Mietinteressenten entsprechen dürfte (Villa Kunterbunt),
  • Renovierungsleistungen mangelhaft und nicht fachgerecht ausgeführt worden sind,
  • trotz bestehender Verpflichtung überhaupt nicht renoviert wurde,
  • Beschädigungen durch Renovierungsleistungen repariert werden müssen;

so schuldet ihr Mieter Ihnen dann Schadensersatz, wenn er unsachgemäß mit den Mieträumen umgegangen ist und dabei fahrlässig oder gar vorsätzlich einen Schaden verursacht hat. Dann kommt es wieder auf die Wirksamkeit der Klausel zur Übertragung der Renovierungspflicht an.

  • Ist die Klausel wirksam, so ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet, soweit die übermäßigen Abnutzungsspuren durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Schadensersatz schuldet er, soweit die Schäden nicht im Rahmen normaler Renovierungsaufwendungen beseitigt werden können.
  • Ist die Klausel nicht wirksam, so gilt das Gesetz: Der Mieter ist zur Renovierung nicht verpflichtet. Er schuldet nur die besenreine Rückgabe der Wohnung. „Besenrein“ bedeutet nach Auffassung des BGH die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 = NZM 2006, 691 = ZMR 2006, 843 = DWW 2006, 370).

Immer dann, wenn Ihr Mieter Schönheitsreparaturen gar nicht, „zu bunt“ oder sonst nicht fachgerecht durchgeführt hat, müssen Sie ihn mit einem Schreiben dazu auffordern. Dazu müssen Sie die verlangten Arbeiten konkret bezeichnen. Dann müssen sie ihm zur Erledigung der Arbeit eine Frist setzen. Erst dann, wenn diese Frist nicht ausnutzt und die Arbeiten nicht Termintreue erledigt, wandelt sich ihr Anspruch auf Vornahme von Renovierungsleistungen in einen Schadensersatzanspruch um, vorher nicht.

Sind entstandene Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen, so schuldet er Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung (zum Beispiel (AG Witten, Urteil vom 12.4.2018 - 2 C 684/17, ZMR 2018, 679 - Gardinenhaken zum Anbringen von Plisseegardinen in den Glasleisten der Dachfenster). Das kann nach Wahl des Vermieters in Geld geschehen, oder auch durch Vornahme der anstehenden Arbeiten. Absolute Praxis ist hierbei, den Mieter zur Geldleistung zu verpflichten.

Weitere Schadensposten sind Mietausfall infolge verzögerter Weitervermietungsmöglichkeit oder infolge Wohnungsleerstandes. Der Vermieter ist allerdings insoweit dafür beweispflichtig, dass er ausreichend Anstrengungen zur Neuvermietung unternommen hat.

Optische oder altersbedingte Abnutzungen, die nichts mit einem unsachgemäßen Nutzung der Wohnung zu tun haben, sind den Mieter nicht anzulasten. Dafür haftet er nicht (§ 538 BGB).

Rückzahlung der Kaution

Bei Vertragsende darf der Vermieter seine Forderungen aus dem Mietverhältnis mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters verrechnen (BGH, Urteil vom 24.7.2019 - VIII ZR 141/17, ). Das muss dann geschehen, wenn der Vermieter dazu in der Lage ist, nicht unbedingt binnen 6 Monaten seit Vertragsende. Ist er dazu früher imstande, muss er auch früher reagieren; andernfalls dürfen Sie auch später abrechnen. Solange der Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis hat, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters noch nicht fällig; er kann die Kaution dann also nicht mit Erfolg herausverlangen. Fällig wird der Anspruch erst dann, wenn der Vermieter abgerechnet hat. Der Vermieter hat also zunächst „das Sagen“. Erst danach kann der Mieter seinerseits „das Heft in die Hand nehmen“ und mit seinem jetzt fällig gewordenen Rückzahlungsanspruch gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen.

Schadensersatz (siehe auch unter „Renovierung“)

Entscheidend ist zunächst, ob es sich um vertragsgemäße Abnutzungen handelt oder nicht. In der 2. Alternative kommt es darauf an, ob der Mieter die übermäßigen Abnutzungen und Beschädigungen selbst verschuldet hat oder ob ihm ein Verschulden Dritter zuzurechnen ist. Ist das so, gewinnt der Vermieter einen Schadensersatzanspruch (§ 280 Abs. 1 BGB).

Schlüsselrückgabe

Der Mieter muss die Schlüssel in der Mietwohnung bei ihrer Übergabe an den Vermieter aushändigen, und zwar auch die Exemplare, die er selbst nachmalig beschafft hat. Die Frage des Kostenersatzes ist hiervon zu trennen. In der Praxis läuft dies aber häufig anders:

  • Der Mieter gibt die Schlüssel überhaupt nicht zurück. Da er dann seine vertragliche Pflicht zur Schlüsselrückgabe verletzt hat, ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen ihn ausgelöst. Das Problem: Man muss den Mieter erst mal finden. Denn häufig hat er auch seine neue Adresse (auf Nachfrage) nicht mitgeteilt. Anspruchsschreiben und Zahlungsklage lassen sich dann noch öffentlich zustellen. Das Gerichtsverfahren lässt sich noch betreiben, die Zwangsvollstreckung aber nicht mehr. Denn dazu benötigt man dann zwingend die aktuelle Adresse des Schuldners.
  • Der Mieter wirft die Schlüssel in den Briefkasten. In diesem Fall erhält der Vermieter zwar den Besitz an den Mieträumen zurück. Sie sind aber nicht „im gesetzlichen Sinne zurückgegeben“. Denn mangels Kenntnis von der Schlüsselrückgabe erlangt der Vermieter keine Verfügungsgewalt über die Wohnung. Das kann der Mieter nur dadurch heilen, indem er darlegt und beweist, dass der Vermieter auch bemerkt hat, dass die Schlüssel zum Mietobjekt in den Briefkasten eingeworfen worden sind (LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018 - 2 T 27/18 und 2 T 28/18, jeweils juris). Dies aber wird ihm schwerlich gelingen.
  • Der Mieter übersendet die Schlüssel per Post. Gehen die Schlüssel dabei verloren, schuldet der Mieter Schadensersatz, weil er sich vertragswidrig verhalten hat (AG Brandenburg, Beschluss vom 1. September 2014 -. 31 C 42/14, NZM 2015, 307).
  • Der Mieter lässt die Schlüssel in der Mietwohnung zurück (wie im „Briefkastenfall“ auch hier nur Annahme einer Besitzaufgabe durch Hinterlassen der Schlüssel: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.4.2006 - 24 U 152/05, DWW 2006, 333). Der Mieter übergibt die Schlüssel nicht zeitgerecht einen Tag nach Vertragsende, sondern früher, und zwar entweder nach Vorankündigung, oder „mal eben überfallartig“ an der Haustür. Im letzten Fall müssen Sie sich auf das Spiel nicht einlassen und können auf die Terminstreue des Mieters pochen. Das überraschende Klingeln des Mieters an der Haustür des Vermieters mit dem Ansinnen einer Rücknahme der Mieträume auf Zuruf geht gar nicht. Hier muss der Vermieter nicht mitwirken (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NZM 2014, 128 = NJW 2014, 684 = ZMR 2014, 270 = Info M2 1013, 488; BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11, NZM 2012, 21 = ZMR 2012, 175 = NJW 2012, 144). Kündigt der Mieter allerdings vorher an, früher ausziehen zu wollen, bemüht er sich um einen Rückgabetermin, und zieht er dann die Sache durch, sollten Sie sich nicht verweigern. Sonst geraten Sie in Annahmeverzug (LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014 - 6 S 173/13, ZMR 2014, 977). Das ist für Sie sehr nachteilig.

Viele Vermieter befürchten, dass durch eine vorzeitige Wohnungsabnahme mit Schlüsselübergabe ein Mietaufhebungsvertrag „zwischen den Zeilen“ zustande kommt. Das aber ist nicht der Fall (so LG Wuppertal, Urteil vom 5.11.2015 - 9 S 69/15, ZMR 2016,117).

Silikonfugen

Verfärbte Silikonfugen durch exzessives Rauchen können zum Schadensersatz des Mieters führen (LG Koblenz, Urteil vom 27. Oktober 2005 – 14 S 76/05 –,ZMR 2006, 288), altersbedingt gerissene Silikonfugen jedoch nicht (AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 0269/05, NZM 2008, 247).

Tapeten

Reißt der Mieter vorhandene Tapeten (teilweise) ab, so löst dies seine Schadensersatzpflicht aus. Handelt es sich um alte Tapeten, deren Nutzungsdauer überschritten ist und eignen sie sich darüber hinaus auch nicht zum Überstreichen, kann der Schadensersatz in Form einer erneuter Beziehung oder in Form des hierfür erforderlichen Geldbetrags wegen des Grundsatzes „neu für alt“ ausgeschlossen sein (BGH, Urteil vom 21.8.2019 - VIII ZR 263/17, www.bundesgerichtshof.de).

Toilette

Auch hier kommt es ganz sprichwörtlich auf eine „normale und sorgfältige“ Benutzung und Pflege an. „Gebrauchstypische“ Verschmutzungen sind vom Vermieter nicht hinzunehmen, normale Wasserränder im Toilettenbecken schon (AG Osnabrück, Urteil vom 3.9.2003 - 47 C 9/03, juris).

Veränderungen in der Wohnung

Veränderungen, die der Mieter in der Wohnung vorgenommen hat, muss er bei Vertragsende wieder in den ursprünglichen Zustand bei Vertragsübergabe zurückführen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie als Vermieter diesen Veränderungen zugestimmt haben oder nicht. Das ist nur dann anders, wenn der Mieter mit Ihnen eine ausdrücklich abweichende Vereinbarung geschlossen hat.

Verrauchte Wohnung

Das Rauchen in den Mieträumen zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch, auch bei Starkrauchern. Die Grenze zum Schadensersatz verläuft dort, wo Nikotinablagerungen, sonstige Rauchspuren und vor allem Rauchgerüche mit normalen Renovierungsaufwendungen nicht mehr zu entfernen sind (BGH, Urteil vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07, juris; BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13, juris). Was normale Renovierungsarbeiten sind, verrät § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: D. h.: muss die Wohnung komplett neu tapeziert und müssen alle Innentüren neu lackiert werden, bewegt sich dieser Umfang noch im Rahmen normaler Renovierungsarbeiten. Dann kommt es darauf an, ob der Mieter Renovierungsarbeiten bei Vertragsende schuldet (vergleiche dazu unter „Renovierung“). Muss aber sogar der Innenputz abgeschlagen werden, müssen Deckenverkleidungen oder Böden herausgerissen und ersetzt werden oder lassen sich zum Beispiel Kunststofffenster und Kunststofftüren nicht mehr von bräunlich-gelben Nikotinablagerungen befreien, bewegen wir uns im Bereich des Schadensersatzes (LG Hannover, Urteil vom 29. Februar 2016 – 12 S 9/13, ZMR 2016, 958; LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287).

Vereinzelt wird versucht, Rauchverbote vertraglich zu begründen. Im Kleingedruckten ist deren Zulässigkeit als AGB-Formularklausel umstritten und wird von der herrschenden Auffassung abgelehnt (Specht, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht 6. Aufl. 2019, Schönheitsreparaturen, Rn. 400).

Waschbecken

Wie bei der Badewanne kommt es auch hier auf die Frage an, ob sich Gebrauchsspuren als Ergebnis vertragsgemäßer Nutzung oder altersbedingt zeigen, oder ob Schäden verschuldet durch verletzte Sorgfaltspflichten eingetreten sind.

Folgende Fälle sind anzusprechen:

  • Schadensersatz für den Einbau eines neuen Waschtischs, weil er beim Auszug verdreckt gewesen ist und zudem ein Loch aufgewiesen hat (AG Osnabrück, Urteil vom 3.9.2003 - 47 C 9/03, juris)
  • Kratzer im Waschbecken von 2 mm Länge (AG Rheinbach, Urteil vom 07. April 2005 – 3 C 199/04 –, jurisNZM 2005, 822 - kein Schadensersatz wegen normaler Abnutzung)

Zeugen (bei der Abnahme der Wohnung)

Da es in Wohnungsabnahmeterminen immer auch um Malerarbeiten geht, bietet sich als Zeuge auch ein entsprechender Handwerker an. Natürlich ist das kein „Muss“. Auch ein anderer Zeuge kann mitgenommen werden. In Ausnahmefällen hat der Mieter die Möglichkeit, diesen Zeugen zurückzuweisen, wenn es ihm unzumutbar ist, ihn in die Wohnung einzulassen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn es zuvor erhebliche Auseinandersetzungen mit diesem Zeugen gegeben hat.

Die Mitnahme eines Zeugen ist immer vorteilhaft. Denn er kann statt oder neben dem Mieter das Abnahmeprotokoll unterzeichnen und so den vorgefundenen Zustand der Wohnung dokumentieren. Ebenfalls kann er im Falle eines nachfolgenden Rechtsstreits selbst als Zeuge benannt werden und neben dem Abnahmeprotokoll als Urkundenbeweis weiteres „Beweismittel“ sein.

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