Page 13 - Haus & Grund eMagazin 2011-08

RECHT und steuern

Haus & Grund Magazin | 8/2011 11

wohnungseigentum

Fassadendämmung

Eigentümer beschlie-ßen Totalsanierung

Nachdem in einigen Wohnungen der Eigentumsanlage Schimmel aufgetre-ten war, holten die Eigentümer ein Sachverständigengutachten ein. Ursa-che sei die mangelhafte Dämmung der Außenwände, erklärte der Gutachter. Daraufhin erwog die Eigentümerver-sammlung zwei Varianten der Sanie-rung: nur die Giebelseite zu dämmen (Kostenpunkt: ca. 17.000 Euro) oder die komplette Hausfassade (weit über 30.000 Euro).

Letzteres wurde dann beschlossen und ausgeführt. Gegen die entspre-chende Sonderumlage wandte sich ei-ne Eigentümerin: Die gesamte Fassade zu dämmen, sei nicht notwendig gewe-sen und viel zu teuer. Dieser Einwand wurde, gestützt auf weitere Baugut-achten, von allen Instanzen zurückge-wiesen (Beschluss des Oberlandesge-richts Frankfurt am Main vom 15. No-vember 2010 – 20 W 138/08) .

Einerseits mussten Mängel repariert werden, so das OLG, andererseits habe man mit dem neuen Wärmeschutz eine technisch bessere Lösung erreicht. Es handelte sich um „modernisierende ­Instandsetzung“, die nicht einstimmig beschlossen werden musste. So sei es auch wirtschaftlich sinnvoller, selbst wenn eine höhere Investi­tion anstand. Denn an nicht gedämmten Außen-Bauteilen wären wahrscheinlich erneut Schimmelpilze gediehen und durch weitere Schäden hätte das Gebäude an Wert verloren. Deshalb habe sich die Eigentümerversammlung vernünfti-gerweise für eine Lösung entschieden, die den Baumangel sicher und endgül-tig beseitigte. Langfristig betrachtet, sei es nicht sparsamer, die Fassade nur teilweise zu dämmen und dann abzu-warten, ob das ausreiche oder doch neue Schäden auftreten. gri

Aufstellen von Fahrradständern

Instandhaltung oder Modernisierung?

In den Sommermonaten steigen viele Menschen aufs Rad. Reichen die vor-handenen „Fahrradparkplätze“ in einer Wohnungseigentumsanlage nicht aus oder gibt es gar keine geeigneten Ab-stellmöglichkeiten, ist das Aufstellen

von Radständern oder die Einrichtung eines Fahrradraums eine Instandhal-tung. Die Wohnungseigentümer kön-nen die Maßnahme mit einfacher Mehr-heit beschließen, weil dadurch verhin-dert wird, dass Gemeinschaftsflächen

Instandhaltung oder Modernisierung? Die Entscheidung erfordert unterschiedliche Mehrheiten.

Mehrheitsbeschluss

Keine Protestplakate im Fenster

In einer relativ neuen Wohnanlage gab es Zoff. Eigentümerin X war von Anfang an unzufrieden und legte sich mit dem Bauträger und Verkäufer der Wohnungen an. ­Erfolglos versuchte sie, auch die Miteigentümer zur Gegenwehr anzustacheln.

Schließlich hängte sie in mehreren Fenstern ihrer Wohnung Protestplakate auf: Darin prangerte sie Baumängel und die Untätigkeit der Miteigentümer an: „Baupfusch, Mafia, Heuschrecke, Schrott-Immobilie, Eigentümergemein-schaft steckt Kopf in den Sand“. Die Reaktion der gescholtenen Eigen-tümer: Sie beschlossen auf der Eigentü-merversammlung, dass am Gemein-schaftseigentum und an Türen bzw. Fenstern keine Plakate, Spruchbänder, Transparente etc. mit Meinungsäuße-rungen angebracht werden dürfen – es sei denn, die Wohnungseigentümer stimmten dem mit einfacher Mehrheit zu. Frau X berief sich auf die Meinungs-

freiheit und focht den Beschluss an. Doch das Gericht entschied, dass hier das Recht der Wohnungseigentümer auf Eigentum überwiegt (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 12. 1. 2011 – 5 C (WEG) 69/09) . Die Regelung sei zu-lässig. Frau X könne von ihrem Grund-recht auf freie Meinungsäußerung auch auf andere Weise Gebrauch machen. Sie nutze ihr Sondereigentum dazu, auf für jedermann sichtbaren Plakaten die Miteigentümer als „blind“ und „passiv“ hinzustellen. Das müssten die anderen Eigentümer ebenso wenig dul-den wie die optische Beeinträchtigung der Wohnanlage. Eigentümer müssten aufeinander Rücksicht nehmen. gri

zugestellt oder Wände durch angelehn-te Fahrräder beschädigt werden. Sollen dagegen zusätzliche Fahr-radabstellmöglichkeiten draußen oder im Haus geschaffen werden, gilt dies als Modernisierung: Dann müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Woh-nungseigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besit-zen, zustimmen. wohnen-im-eigentum