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„Airbnb & Co“ - Kurzzeitige Vermietungen als Ärgernis (?)

Das Geschäftsmodell internetplattformbasierter kurzzeitiger Wohnungsvermietungen an Feriengäste und Medizintouristen, aus berufsbezogenem Anlass und an Messebesucher sowie schließlich auch an Flüchtlinge und Asylbewerber hat zu großen Ärger und zu großen Verdruss geführt, auch politisch. Dabei stellen sich vor allem folgende Fragen:

  • Ist eine Untervermietung von Wohnungsteilen durch den Mieter an kurzzeitig einziehende Untermieter im Mietrecht erlaubt oder kann der Vermieter kündigen?
  • Dürfen Vermieter ihren Mietern nach entstandenem Verdacht der Untervermietung auf den Zahn fühlen?
  • Kann der Vermieter rechtlich zulässig beim erlaubniswidrig untervermietenden Mieter eingenommene Mieteinkünfte abschöpfen?
  • Dürfen Eigentumswohnungen kurzzeitig vermietet werden oder kann die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgreich dagegen intervenieren?
  • Kann die Kommune unter dem Gesichtspunkt des Bauplanungsrechts und unter dem Gesichtspunkt eines Zweckentfremdungsverbots gegen die Nutzung von Wohnraum zur kurzzeitigen Vermietung an den benannten Kreis einschreiten?
  • Müssen Wohnungsvermittler und Betreiber derartiger Internetplattformen die Daten der dort annoncierenden Vermieter herausgeben?
  • Was sagen die Finanzbehörden? Wie beurteilen Wohngebäudeversicherer derartig kurzzeitige Vermietungen?

Zunächst zum Hintergrund

Das Geschäftsmodell ist in den USA entwickelt worden, um den immer geringer werdenden Hotelkapazitäten und den damit verbundenen Schwierigkeiten bei der Unterbringung zu genügen. Airbnb steht für „Airbed and breakfast - Luftmatratze und Frühstück“. Es handelt sich um eine Internetplattform, auf der Unterkünfte gebucht, vermittelt oder sogar direkt vermietet werden. Bei den Unterkünften kann es sich um Wohnraum oder auch um gewerbliche Räume handeln. Dieses Geschäftsmodell verfolgen auch weitere Vermittlerplattformen (z. B. www.wimdu.de; dazu insgesamt: Henke/Singbartl/Zintl, Mietwohnung Überlassung an Touristen: Wimdu, Airbnb & Co. aus zivilrechtlicher Perspektive, NZM 2018, 6 ff)). Die ökonomische Bedeutung ist mittlerweile immens. Allein für Airbnb stellt das Internetlexikon www.wikipedia.de im Wortlaut fest:

„Von der Gründung im Jahr 2008 bis zum Juni 2012 wurden nach Angaben des Unternehmens mehr als zehn Millionen Übernachtungen über Airbnb gebucht. Nach eigenen Angaben stehen auf der Website über 4 Millionen Inserate in über 190 Ländern zum Angebot (Stand: August 2017).“

Für Europa befindet sich der Firmensitz von Airbnb in Irland. Gleichwohl gilt für eine Geschäftstätigkeit in Deutschland deutsches Recht. Natürlich gilt diese Feststellung genauso für andere ausländische Anbieter, wenn und soweit sie in Deutschland tätig werden.

Schauen wir nun auf die Lage in Deutschland

Mietrecht

Kurzzeitige Vermietungen unterfallen nicht den strengen sozial motivierten Restriktionen des Wohnungsmietrechts, sondern sind in weiten Teilen davon ausgenommen (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies gilt insbesondere für das Mietpreisrecht bei der Bildung von Eingangsmiete und den Mieterhöhungsmöglichkeiten sowie für die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters. Deshalb sagen Kritiker, dieses Geschäftsmodell treibe die Mieten insgesamt in die Höhe und verdränge aufgrund dieses wirtschaftlichen Effekts Langzeitvermietungen insbesondere an Einheimische.

Will nun ein Mieter untervermieten, so darf er auch bei vorab erteilter Erlaubnis seines Vermieters zur Untervermietung das beschriebene Geschäftsmodell nicht praktizieren und in beliebigem Umfang Feriengäste u. a. aufnehmen. (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13, NZM 2014, 158). Vermieter können dann zumindest nach Abmahnung (LG Berlin, Beschluss vom 23.2.2018 - 66 S 243/17, WuM 2018, 371; LG Berlin, Urteil vom 27.7.2016 - 67 S 154/16, DWW 2016, 300) das Wohnungsmietverhältnis mit dem Hauptmieter erfolgreich kündigen, jedoch vorab zum Nachweis eines bestehenden Kündigungsgrundes die Mieträume nicht betreten (LG Berlin, Urteil vom 3.7.2018 - 67 S 20/18, DWW 2018, 302) oder selbst über die Internetplattform zum Schein anmieten (LG Berlin, Urteil vom 3.7.2018 - 67 S 20/18, DWW 2018, 302). Beides soll eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters bedeuten, hinter der dessen Pflichtverletzung durch Vermietungen an Feriengäste zurücktrete.

Erst recht kündigen kann der Vermieter natürlich dann, wenn der Hauptmieter ohne vorherige Erlaubnis untervermietet. Das gilt auch dann, wenn er nach dem Mietrecht einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, WuM 2011, 169). Abgesehen von dem hier betrachteten Fall der kurzzeitigen Vermietungen ist die Annahme eines Kündigungsrechts wegen Untervermietung ohne vorher erteilte Erlaubnis aber Tatfrage (BGH, Urteil vom 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566; LG Berlin, Beschluss vom 16.5.2017 - 67 S 119/17, DWW 2017, 250 - zum Beispiel keine Kündigungsmöglichkeit bei Aufnahme des Lebensgefährten ohne vorherige Genehmigung dazu).

Die Frage, ob der Vermieter im Falle einer Untervermietung durch den Mieter eingenommene Mieten abschöpfen kann, wird man bejahen können. Denn der Mieter führt mit der Untervermietung ein Geschäft, das dem Vermieter obliegt. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter nicht untervermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob er innerhalb der Wohnraumvermietung im Einzelfall einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (§ 553 Abs. 1 BGB), bleibt ohne Belang. Solange er über die Erlaubnis nicht verfügt, betreibt der Mieter ein für ihn fremdes Geschäft und handelt dabei ohne Wissen und erst recht ohne Auftrag des Vermieters. Wie oben bereits gesagt, verletzt er damit für den Mieter kündigungsauslösend den Mietvertrag. Das, was er aus der unberechtigten Untervermietung als für ihn fremdes Geschäft erlangt (die Untermiete), muss er dann aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag an den Geschäftsherrn - das ist der Vermieter als eigentlich Zuständiger für die Vermietung - herausgeben; und zwar unabhängig davon, ob der Mieter bewusst eigenmächtig handelt oder irrig annimmt, zur Untervermietung ohne weiteres berechtigt zu sein (§§ 667, 683 Satz 2, 677 BGB oder §§ 812 ff, 687 Abs. 2 S. 1 BGB; vergleiche dazu auch Palandt/Sprau, Kurzkommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, Einführung vor § 677 BGB Rn. 10 am Ende und § 687 BGB Rn. 2 mit weiteren Nachweisen).

Ein solcher Anspruch dürfte auch in ergänzender Vertragsauslegung zu gewinnen sein. Denn hätte der Mieter vorher um Erlaubnis gefragt, dann hätte der Vermieter sicherlich bei diesem lukrativen Geschäft die Erlaubnis von der Vereinbarung eines Untermietzuschlags abhängig gemacht (§ 553 Abs. 2 BGB).

Wohnungseigentumsrecht

Auch Eigentumswohnungen werden bisweilen für Kurzzeitvermietungen genutzt. In der Praxis typisch: Die übrigen Eigentümer der Anlage beklagen Lärm durch an- und abreisende Touristen, laute und lange nächtliche Partys, bisweilen auch Verschmutzungen. Als Störfaktor werden auch ständig wechselnde Personen im Haus wahrgenommen, von denen man nicht weiß, ob sie sich dort mit Wissen und Wollen zumindest eines Eigentümers aufhalten oder eigenmächtig vorgehen.

Kurzzeitvermietungen sind aber zulässig, wenn sie weder durch die Teilungserklärung noch durch andere Vereinbarungen, an denen jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft mitwirken muss, ausgeschlossen sind (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285). Die Nutzung des Sondereigentums „Wohnung“ ist dann auch „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“ zulässig und möglich. Darin liegt keine unzulässige gewerbliche Nutzung oder eine sonstige Nutzungsform, die zum Beispiel nur in Teileigentumseinheiten zulässig ist. Der BGH weiter: Allerdings dürfe der Charakter der Immobilie dadurch nicht verändert werden, was zu besorgen sei, wenn in kleineren Anlagen die kurzzeitige Nutzung der Wohnungen durch ständig wechselnde Nutzer intensiviert werde.

Nachträgliche Verbote dieser Vermietungsformen können nicht per Mehrheitsbeschluss, sondern als Abänderung der ursprünglich erlaubten Vermietung einer Wohnung als Ferienunterkunft nur durch einen einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer wirksam entstehen (BGH, Urteil vom 12. April 2019 - V ZR 112/18, juris).

Also: Ein Verbot zur kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen kann nur dann wirksam werden, wenn alle Wohnungseigentümer einer entsprechenden Regelung zustimmen. Der BGH betont, auch die kurzzeitige Vermietung stelle eine Wohnnutzung dar und widerspreche damit nicht dem ursprünglich festgelegten Nutzungszweck. Solle die kurzzeitige Vermietung ausgeschlossen werden, würde der Nutzungszweck deshalb eingeschränkt. Deshalb müsse auch der vermietungswillige Eigentümer mit zustimmen, da sonst sein Eigentumsrecht aus § 903 BGB und Art. 14 GG unzulässig eingeschränkt werde.
Folge: Die Entscheidung legitimiert damit jede kurzzeitige Vermietung zur Fremdenbeherbergung. Denn es liegt auf der Hand, dass der vermietungswillige Eigentümer einem entsprechenden Verbot nie zustimmen wird.

Nachzutragen ist aber, dass eine kurzzeitige Vermietung zur Fremdenbeherbergung als Verstoß gegen ein existierendes öffentlich-rechtliches Zweckentfremdungsverbot ordnungswidrig und bußgeldpflichtig sein kann. Etwa eingreifende Zweckentfremdungsverbote, verletzt durch die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung, bleiben von der Lage im Wohnungseigentumsrecht unberührt, was der BGH in seinem Urteil vom 12.4.2019 auch deutlich betont. Doch dazu später mehr.

Nutzungsverbote können auch nicht durch einen Mehrheitsbeschluss, der für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen eine Vertragsstrafe des vermietenden Eigentümers vorsieht, ersetzt werden oder ein bestehendes Vermietungsverbot ergänzen. Denn ein solcher Beschluss, der von § 21 Abs. 7 WEG nicht gedeckt ist, ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig (BGH, Urteil vom 22.3.2019 - V ZR 105/18, juris).

Eine Eigentumswohnung oder auch einzelne Räume darin dürfen nicht an Flüchtlinge oder an Asylbewerber (kurzzeitig) vermietet werden. Ebenso wenig darf dort eine Obdachlosenunterkunft eingerichtet werden, also keine Vermietung zur Unterbringung von sonst Wohnungslosen erfolgen. Denn nach Einschätzung des BGH liegt in allen genannten Fällen eine zweckwidrige Nutzung vor - die genannten Gruppen „wohnen“ nicht, sondern sind dort „heimähnlich“ untergebracht. Diese Form der Unterbringung kennzeichnet sich dadurch, dass die Bewohner nach der vorgegebenen Ordnungsstruktur keinen Freiraum zur eigenverantwortlichen und privaten Lebensführung unter Ausschluss Dritter innerhalb der Räume haben, sondern sich in vorgegebener Weise bewegen müssen, jederzeit durch Mitarbeiter der (Unter-)Vermieter kontrolliert werden können und Gemeinschaftsräume eben auch gemeinschaftlich benutzen müssen. Es handelt sich deshalb hier um eine gewerbliche Nutzung, die im Wohnungseigentum unzulässig, im Teileigentum aber zulässig ist (BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16, NZM 2018, 90 mit Anmerkung Först, NZM 2018, 94; BGH, Urteil vom 8.3.2019 - V ZR 330/17, NZM 2019, 293 mit Anmerkung von Zschieschack).

Zweckentfremdung

Kurzzeitige Vermietungen von Wohnraum an oder sonstige kurzzeitige Nutzungen durch ständig wechselnde Personen können gegen ein landesrechtliches oder kommunales Zweckentfremdungsverbot verstoßen und sind dann bußgeldbewehrt.

So kommt es zum Beispiel in Niedersachsen im Rahmen der einzelnen Prüfung dann auf das neu erlassene Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) vom 27. März 2019 (Nds. GVBl. 2019, S. 72 f) sowie auf dazu existierende kommunale Satzungen an. Anders formuliert: Es ist immer zu prüfen, ob eine landesrechtliche Norm ohne das Gebot ihrer Umsetzung durch kommunale Rechtsetzung etwa durch Satzung auch ohne weiteres am Ort der Immobilie gilt, bzw. ob diese landesrechtliche Ermächtigungsgrundlage durch erlassene kommunale Satzungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum auch ausgefüllt werden.

Wann eine Zweckentfremdung durch kurzzeitige Vermietung vorliegt, ist nicht einheitlich geregelt und sollte auf Landes- und Ortsebene ermittelt werden (zum Beispiel maximale Vermietungsdauer 8 Wochen oder jeweils gebietsbezogen 12 Wochen, Vermietung einzelner Zimmer bis zu 50 % der gesamten Wohnfläche oder Vermietung der ganzen Wohnung als Vorentscheidung über das Eingreifen eines Zweckentfremdungsverbots).

Vereinzelt ist auch eine vorherige behördliche Genehmigung einer solchen Nutzung erforderlich (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 –, juris). Denn bauordnungsrechtlich liege in der jetzt kurzzeitigen Nutzung von Wohnraum statt seiner bisherigen genehmigten dauernden Wohnnutzung eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen vor, die anderen oder weitergehenden Bauordnung- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen sein könne (so ausdrücklich in Rn. 4 seiner Entscheidungsgründe).

Um die nötige Genehmigung zu erhalten, muss dann die zur Kurzzeitvermietung insbesondere als Ferienunterkunft geplante Wohnung als solche angemeldet werden, so zum Beispiel in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main.

Anmeldung und Genehmigung werden üblicherweise an die Finanzverwaltung kommuniziert. Der Anbieter und Vermieter sollte also von Anfang an Belege über Einnahmen und Ausgaben sammeln und dem Finanzamt vorlegen. Denn auch Nachfragen durch die Finanzverwaltung sind zu erwarten.

Auskunftsanspruch der Kommune?

Das VG München (Urteil vom 12. Dezember 2018 - M 9 K 18.4553, juris; ebenso zuvor VG Berlin, Urteil vom 14. März 2018 – 6 K 676.17–, juris) hat die Internetplattform Airbnb zur Auskunft über die Daten der vermittelten Wohnungsanbieter gegenüber der Kommune verurteilt. Trotz des Firmensitzes in Irland gelte aufgrund der nationalen Tätigkeit deutsches Recht. Deshalb sei der Auskunftsanspruch zur Umsetzung der Zweckentfremdungsvorschriften auch begründet. Datenschutzrechtliche Bedenken kämen nicht in Betracht. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, Airbnb hat dagegen Berufung eingelegt (so: Mieterzeitung Heft 2/2019, Seite 5).

Bauplanungsrecht

Ferienwohnungen und andere zur kurzzeitigen Nutzung bestimmte Unterkünfte können bauplanungsrechtlich in Wohngebieten zulässig sein (§ 13 BauNVO). Aber Vorsicht: Grundsätzlich kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme verstoßen (VG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Februar 2014 – 13 L 274.13, juris). Dann kann die weitere Nutzung als Ferienwohnung gerichtlich untersagt werden.

Existiert ein Bebauungsplan, so kann er eine Gemeinsamkeit von Ferienwohnungen mit übrigem Wohnraum zur dauerhaften Nutzung auch innerhalb einer Immobilie vorsehen (OVG-Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 4.4.2017 - 3 K 58/16, juris). Denn die denkbaren und beschriebenen Konflikte hielten sich dann bei wenigen Einheiten innerhalb eines größeren Komplexes in Grenzen, so die Annahme der Richter.

Besonderheiten gelten für Asylanten- und Flüchtlingsunterkünfte (§ 246 Abs. 9 BauGB). Danach ist zunächst die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylanten nur zulässig, soweit die öffentliche Hand ihrer Unterbringungsverantwortung nachkommen will. Das Bundesverwaltungsgericht erkennt Vorhaben privater Bauherren bzw. privater Eigentümer nur dann als begünstigt an, wenn sie abgestimmt mit der öffentlichen Hand errichtet werden oder wenn zumindest vergleichbar gesichert ist, dass sie der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben dienen werden (BVerwG, Urteil vom 21. Februar 2019 - 4 C 9/18, juris).

Finanzverwaltung

Die Steuerbehörden werden schon aufgrund ihrer Vernetzung zu kommunalen Genehmigungsbehörden aufmerksam. Sie werden untersuchen, ob es sich bei der kurzzeitigen Vermietung um eine Gelegenheitsnutzung oder um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. Die Annahme einer gewerblichen Nutzung zieht Gewerbesteuerspflichten nach sich. Eine entsprechende Indizienlage besteht, wenn Wäsche vom Vermieter mit bereitgestellt oder wenn eine Endreinigungsgebühr vereinbart wird. Ebenso kann sich das Thema „Umsatzsteuer“ ergeben.

Wohngebäudeversicherung

Die Versicherer betrachten die Nutzung von Wohnraum zur kurzzeitigen mehrfach und häufig wechselnden Vermietung als Nutzungsänderung mit Gefahrerhöhung (§ 23 VVG). Dabei wird das angenommene erhöhte Gefahrenpotenzial mit einem stetigen Bewohnerwechsel begründet, der mit einem größeren unüberschaubaren Personenkreis einhergeht. Hierlassen sich nicht mehr einordnen, ob er sich berechtigt oder unberechtigt eigenmächtig in dem Gebäude aufhalte und bewege. Auch müsse befürchtet werden, dass mit den Mieträumlichkeiten sorgloser und damit Gefahr erhöhender umgegangen wird. Im Zusammenhang mit diesen Feststellungen wichtig ist ein drohender Ausschuss der Versicherungsleistung (§ 26 VGG), wenn dem Versicherer zuvor die von ihm angenommene „Umwidmung“ in der Wohnungsnutzung nicht angezeigt worden ist.

Diesem Umstand begegnen die Betreiber der Buchung- und Vermittlungsplattformen gerne mit dem Hinweis, im Schadensfall würden eigene vorgehaltene Versicherungen eintreten. Häufig unerwähnt bleibt aber, dass (zeitliche) Hürden bei der erfolgreichen Annahme eines eingetretenen Schadens durch die fraglichen Versicherer überwunden werden müssen, ebenso auch bei der Schadensabwicklung bis hin zu der manchmal vorschnellen „Schließung“ des Schadens durch den Versicherer. Natürlich sind auch die angebotenen Deckungshöhen zu hinterfragen.

In diesem Zusammenhang ist auch bei angebotenem Versicherungsschutz im Schadensfall durch die Vermittler auf dort vorgehaltenen Restriktionen in der Schadensannahme und Schadensabwicklung bis hin zur Deckungshöhe hinzuweisen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen